Preço dos imóveis será de até R$ 150 mil. Área conhecida como Estradão deverá receber cerca de 2.500 unidades

A Zona Noroeste e os morros de Santos estão na mira das construtoras. Empresas paulistanas e mineiras, com capital aberto na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), preparam lançamentos voltados às famílias que procuram apartamentos de até R$ 150 mil. A área conhecida como Estradão é a mais visada, pois deverá receber cerca de 2.500 unidades habitacionais, parte delas ainda no primeiro semestre.

HABITAÇÃO

Construtoras de capital aberto programam condomínios de padrão econômico com piscina
Boom imobiliário chega à ZN

Empresas pretendem lançar ainda neste semestre o primeiro condomínio dos quatro previstos

O boom do mercado imobiliário começará a chegar este semestre à Zona Noroeste e Morros. O avanço está sendo puxado por construtoras paulistanas e mineiras com capital aberto na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), que são voltadas para as famílias que procuram apartamentos de até R$ 150 mil.

Os principais lançamentos estão voltados para condomínios no Estradão, terreno na Avenida Nossa Senhora de Fátima próximo à divisa com São Vicente, considerado a última grande área disponível para empreendimentos imobiliários. Ele deverá receber, segundo A Tribuna apurou, cerca de 2.500 unidades habitacionais, além das 500 já em conclusão pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano (CDHU). Além disso, há 80 apartamentos programados para a Nova Cintra, ao lado da Lagoa da Saudade.

O diretor de Incorporação da Trisul, Ricardo Stella, afirma que a empresa, em parceria com a Schahin e a Abyara, adquiriu os 120 mil metros quadrados do Estradão, onde as construtoras pretendem lançar ainda neste semestre o primeiro condomínio dos quatro programados, com um total de 2.500 apartamentos.

Ricardo Stella afirma que inicialmente serão construídos edifícios de até oito andares. De acordo com ele, os projetos ainda estão em fase de desenvolvimento. No caso da Trisul, eles serão feitos com base no segmento Trisul Life, chamado de "padrão econômico" pelo executivo.

Conforme ele, serão apartamentos de R$ 70 mil a R$ 150 mil, com dois e três dormitórios de 45 a 60 metros quadrados. Apesar do baixo custo e em compensação ao espaço interno reduzido, eles contarão com áreas de lazer já oferecidas pelos condomínios de alto e médio padrões, como piscinas e salões temáticos. Essa tendência de conforto estendida ao comprador de menor renda já é uma realidade na Capital.

A construtora lança neste final de semana o Stadium Residencial Clube na Rua Maria Máximo, na Ponta da Praia, com unidades a partir de R$ 170 mil, um padrão mais elevado, porém, mais acessível que os recentes lançamentos feitos na orla.

Comercializadora da Trisul, a Real Consultoria Imobiliária, do empresário santista Lourenço Lopes, também deverá investir na Zona Noroeste. Ele confirma que os projetos estão em fase de estudos, com unidades por volta dos R$ 80 mil. Lopes afirma que o Grupo Real criou a Solar, empresa voltada ao padrão econômico, quando as unidades ficam abaixo de R$ 120 mil.

Nova Cintra - Outro grande empreendimento previsto para uma região pouco disputada pelas empresas no passado recente é a Nova Cintra. De acordo com o diretor executivo da construtora mineira Tenda, André Vieira, a companhia deverá construir dois edifícios com 80 unidades de dois dormitórios a R$ 90 mil. O conceito também é de condomínio com piscina.

Segundo o prefeito João Paulo Tavares Papa, o empreendimento já foi aprovado. Ele será construído na Rua Lucinda de Matos, em frente à Lagoa da Saudade. Vieira afirma que os compradores têm faixa de renda de quatro a dez salários mínimos.

O comprador dará sinal a partir de R$ 1 mil, com prestações de R$ 240,00. Após a conclusão das obras, com 20% do valor do apartamento quitados, poderá ser feita a complementação com financiamento bancário. A entrega prevista é para abril de 2009.

Além desse empreendimento, a Tenda também investe no Jockey Club, em São Vicente. Os apartamentos têm dois quartos e custam R$ 65 mil. De acordo com Vieira, a entrega será em dezembro. "Estamos animados coma s vendas e acreditamos no potencial de Santos".

Até 1998, quando ainda estava em vigor a antiga legislação, o limite para construções na Zona Noroeste era de até quatro andares. Com o atual Plano Diretor, as normas ficaram mais flexíveis. Os construtores podem aproveitar até quatro vezes a área do terreno - no restante de Santos o aproveitamento é de cinco vezes.

Segundo o prefeito João Paulo Tavares Papa, conforme o Plano Diretor, em um terreno de 400 metros quadrados na Zona Noroeste poderão ser edificados 1.600 metros quadrados (a área comum, destinada ao condomínio, não interfere no cálculo).

Considerando-se um apartamento de 100 metros quadrados, um edifício da Zona Noroeste poderá contar com 16 unidades, quatro a menos do que na orla. A própria legislação, portanto, já impõe uma limitação da construtora em relação às outras áreas. Questionado sobre a qualidade do solo, Papa afirma que todas as edificações verticais precisam de fundações profundas. Até na Vila Pelé, que tem prédios de quatro andares, há estaqueamento.

Camargo Corrêa investe em imóvel popular

Ligada a um dos principais grupos da construção pesada do País, a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) planeja ingressar com força no mercado imobiliário voltado às unidades abaixo de R$ 100 mil. Segundo o diretor de Incorporação Maurício Barbosa, a CCDI adquiriu recentemente a HM, especializada nesse público. Barbosa afirma que a HM atuava como empreiteira de obras populares, como as da CDHU, e não como incorporadora.

De acordo com ele, a CCDI está interessada nesse filão na Baixada Santista, mas o grande problema tem sido a dificuldade de encontrar áreas disponíveis. "É difícil encontrar na Baixada Santista terrenos com mais de 20 mil metros quadrados". A expectativa dele é que o próprio aquecimento do mercado "produza" terrenos.

Proprietários podem ofertar áreas antes inviáveis, demolir habitações antigas ou mesmo o desenvolvimento imobiliário incentivar melhorias do setor público em áreas degradadas, com nova infra-estrutura.

A empresa também atua em outras frentes na região. Há lançamentos na Vila Rica em Santos (Rua Clay Presgrave do Amaral), em Bertioga (Riviera de São Lourenço) e Guarujá, voltados à alta renda e com unidades acima de R$ 600 mil.

Barbosa comemora o resultado das vendas em São Vicente, onde as unidades variam de R$ 100 mil a R$ 200 mil. Lançadas em outubro, em um bloco, 70% das unidades foram vendidas, enquanto no segundo o percentual é de 45%. "Estamos vendendo rapidamente. Esses índices são elevados, o que estimula ainda mais os negócios na região".

HABITAÇÃO

Obras públicas viabilizam negócios

Melhoria na infra-estrutura atrai construtoras

Para o prefeito João Paulo Tavares Papa, investimentos em infra-estrutura estão por trás da viabilização dos negócios imobiliários na Zona Noroeste. Segundo ele, o antigo terreno do Estradão, que ocupa praticamente metade da Areia Branca, foi dividido em três glebas, cortadas pela Avenida Afonso Schimidt, que será palco das escolas de samba no Carnaval.

De acordo com Papa, a avenida permitiu o parcelamento da área em lotes para construção. Além disso, lembra ele, houve o alargamento da Rua Álvaro Guimarães, que hoje é o eixo comercial da Zona Noroeste e abriga um movimentado comércio popular.

Papa explica que obras de drenagem, calçamento e iluminação colaborarão para uma nova realidade na Zona Noroeste. "As obras impulsionam um novo ciclo, elevam o valor dos terrenos e despertam o interesse do mercado em projetos habitacionais".

Segundo o prefeito, essa região ainda depende de muitas melhorias, que ele considera "desafios", como uma solução para as enchentes a Oeste do Estradão, núcleos habitacionais precários e problemas viários. Ele acredita que a solução está no projeto Santos Novos Tempos, orçado em US$ 80 milhões.

Com a infra-estrutura melhorada, a expectativa é que terrenos em áreas degradadas ou hoje pouco valorizadas entrem no radar das empresas. A pedido de A Tribuna, a Prefeitura indicou 12 grandes áreas ainda disponíveis, incluídas as três glebas do Estradão e o terreno ao lado da Lagoa da Saudade, na Nova Cintra.

Entre as demais áreas estão terrenos na Caneleira, o campo do Bom Retiro, Repcon (entre o Jardim Castelo e Bom Retiro) e Chico de Paula, e a própria Nova Cintra.

Algumas dessas áreas, pelo menos no curto e médio prazos, poderão ser procuradas para a construção de moradias subsidiadas pelo Governo. O próprio Estradão já esteve na mira do setor público, que acabou não fazendo a aquisição devido ao alto custo. Uma pequena parte do imóvel está sendo utilizada pela CDHU para a construção dos edifícios com 500 apartamentos, já na fase final.

Outdoor anuncia empreendimento imobiliário

que será construído em terreno ao lado da Lagoa da Saudade
Foto: Irandy Ribas, publicada com a matéria

ANÁLISE

Bovespa e aumento da renda determinam ritmo

Há muito o que melhorar na Zona Noroeste, mas as perspectivas são positivas para essa região santista. Não apenas porque haverá a construção de vários condomínios em um curto espaço de tempo. O otimismo se deve à recuperação da renda das classes com menos recursos.

Depois de sofrer os reflexos da inflação nos anos 80 e o desemprego na década de 90, a baixa renda está redescobrindo o consumo em um período de estabilidade. No momento, o boom concentra-se agora na troca dos móveis e até do carro.

Agora chegou a vez da baixa renda adquirir o sonho de consumo mais caro, a casa própria. Bem esse que está acessível à classe média, via financiamento a juros mais reduzidos. As prestações ficaram mais em conta, competindo de frente com o aluguel.

Faltava esse benefício chegar às famílias com menos recursos. No caso de Santos, alegava-se o custo dos terrenos, que inviabilizava investimentos para esse público. Mas, para grata surpresa de todos, surgiram as construtoras de capital aberto na Bovespa.

Nessa condição, elas precisam ser transparentes. Devem deixar claro a seus acionistas, investidores de todos os cantos do mundo, que o faturamento e o lucro prometido serão atingidos.

Porém, devido à concorrência, algumas companhias abertas, apesar de saudáveis e com o caixa cheio, não atingiram as expectativas dos investidores e as ações passaram a cair. A concorrência é tão grande que elas não têm conseguido fazer os lançamentos no volume que desejariam.

Alguns analistas acreditam que haverá uma fusão entre várias companhias. Maiores, elas terão mais força para conquistar o mercado. No caso da Baixada Santista, isso é até positivo. Como precisam crescer, elas não deverão parar de investir na região tão cedo.

(*) O jornalista Marcelo Eduardo dos Santos é repórter de Economia e possui especialização em Mercado de Derivativos pela FIA.

Lançamentos na Ponta da Praia: bairro já foi beneficiado pelo mercado
Foto: Davi Ribeiro, publicada com a matéria