Plano Diretor propõe novas regras à construção de edifícios

Entre elas, limitações de prédios altos em ruas estreitas

Depois de 12 anos de vigência de um Plano Diretor que estimulou a construção de centenas de grandes empreendimentos, a Prefeitura de Santos propõe ajustes na lei com o objetivo de reduzir o potencial construtivo na Cidade.

As restrições, porém, são consideradas tímidas e conservadoras por especialistas, que defendem um freio na expansão e na valorização imobiliária experimentadas atualmente em território santista.

Entre as propostas do Município para revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, apresentadas ontem em reunião do Conselho de Desenvolvimento Urbano, estão a redução do coeficiente de aproveitamento de terreno em ruas pequenas, a diminuição no tamanho das garagens, novas condições às varandas muito grandes e criação de exigências à construção civil.

A apresentação de propostas para alterações da lei faz parte de um processo de revisão dos dispositivos que regulam a ocupação e o planejamento urbano no Município, em discussão há um ano e meio. São eles o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo.

Em Santos, ambas estão em vigor desde 1998. A revisão é obrigatória a cada 10 anos.

Mudanças - Pela nova proposta da Prefeitura, ruas com até 14 metros de largura, contados também as calçadas e o leito transitável, terão o coeficiente de aproveitamento reduzido em um ponto da área em que estão localizadas.

O coeficiente de aproveitamento define quanto os empreendimentos podem ter de área em relação ao terreno que ocupam. Por exemplo: no Boqueirão, onde o coeficiente de aproveitamento é 5, um terreno de 1 mil metros quadrados pode ter um prédio de até 5 mil metros quadrados. Mas, caso a proposta do Município seja aprovada, as ruas menores do Boqueirão terão coeficiente 4.

A medida atingirá 727 vias da Cidade que se encaixam nesta medida, número correspondente a 53% das ruas e avenidas santista. Segundo levantamento da Secretaria de Planejamento (Seplan), a restrição reduz em até 26% o potencial construtivo dessas vias - dependendo do local.

Consideram-se locais com potencial para esta conta, todas as edificações com até 10 andares, que podem ser transformadas em prédios maiores.

Outra medida: as áreas comuns dos prédios, como corredores e hall de entrada, passam a ser contabilizadas como área construída. Hoje, estão fora da conta, o que estimula edifícios altos.

Garagens - Os blocos de garagem, que pela legislação atual podem atingir até três pavimentos inferiores, passam a ocupar apenas dois ou um pavimento, conforme modelos feitos pela Seplan (ver ilustração).

A medida poderá reduzir a quantidade de vagas para veículos dentro dos prédios, mas o secretário Bechara Abdalla Pestana Neves assegurou que pelas novas propostas ficam garantidas pelo menos duas vagas por apartamento em qualquer edificação. "Nós fizemos várias projeções. Avaliamos que esses blocos de garagem provocam desconforto aos vizinhos e a quem passa pela rua".

Haverá também incentivo aos edifícios sustentáveis, a ser regulamentado pela Prefeitura.

"O modelo atual (em vigor desde 1998) é muito bom e foi feito pela mesma equipe que hoje trabalha na revisão. Mas buscamos alguns ajustes para uma redução equilibrada do potencial que a cidade ainda tem para construir", explicou o secretário.

Novos bairros

A proposta da Prefeitura para revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo cria dois novos bairros. Ambos são frutos de reivindicações dos próprios moradores. Um deles é o Ilhéu Alto, conjunto habitacional localizado em um morro que atualmente faz parte do Bom Retiro, na Zona Noroeste.

"Quem vive lá não diz que mora no Bom Retiro, mas sim no Ilhéu Alto. Por isso, já virou um bairro", justificou o secretário de Planejamento, Bechara Abdalla Pestana Neves.

Outro lugar é o Bairro Chinês, englobando quatro quadras no sopé do Morro do Pacheco que atualmente pertencem ao Valongo. Trata-se de um trecho que concentra residências. A alteração partiu de solicitação feita pela Câmara Municipal para substituir o nome do lugar por Birro Chinês, porque Valongo era conhecido assim antigamente. A Prefeitura optou por dividi-lo em dois.

As mudanças propostas

Infográfico: Bruno Arena/Editoria de Arte/AT, publicado com a matéria

Área de circulação - As áreas de circulação, como corredores e hall de entrada, passarão a ser computadas na área construída. Pela legislação atual, elas não entram na conta. A inclusão vai reduzir o potencial construtivo,. Edifícios comerciais, hotéis e flats que utilizam o conceito de construção de edifício sustentável serão exceção.

Varandas - Atualmente, as varandas não são contabilizadas na área construída do empreendimento. Com isso, são feitas sem seguir critérios, sem a intervenção do poder público. A nova proposta quer limitar o tamanho das varandas: elas só não serão consideradas se a área for no máximo um terço da área do cômodo adjacente (sala ou quarto). Caso seja maior que isso, a área excedente passa a ser contabilizada como área construída, contribuindo para limitar o tamanho do empreendimento.

Área permeável - Pela proposta da Prefeitura, os empreendimentos devem ter 15% de sua área permeável. Há a opção, no entanto, de manter uma caixa de retenção de água. A medida visa aliviar o sistema de drenagem nas ruas e evitar enchentes.

Garagens - Atualmente, o bloco de estacionamento tem o térreo e até mais três andares, com recuo lateral de 1,50 metro. Os novos empreendimentos poderão ter no máximo dois andares de garagem. Os construtores poderão optar por dois modelos: 1- Bloco de garagem com dois andares e um recuo de ao menos três metros. 2 - Bloco de garagem com um pavimento e recuo lateral de ao menos 1,5 metro.

Estudo de impacto de vizinhança - A apresentação de um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) será uma nova exigência para a aprovação, pela Prefeitura, de projetos de novos conjuntos residenciais, centros culturais, indústrias, templos religiosos, supermercados, shopping centers e empreendimentos de atividades portuárias ou retroportuárias. Esse documento deve ser apresentado ao Município, que avaliará as obras e intervenções necessárias para reduzir impactos desses empreendimentos, como poluição sonora, trânsito ou probabilidade a enchentes.

Coeficiente de aproveitamento - Pela nova proposta da Prefeitura, ruas com menos de 14 metros de largura terão o coeficiente reduzido em um ponto em relação ao índice da zona em que está localizada. Os coeficientes de aproveitamento do terreno nas demais vias continuam iguais aos determinados pela legislação em vigor desde 1998.

Este índice é um determinante do tamanho dos empreendimentos. Quando o índice é 2, por exemplo, o construtor pode erguer um prédio com área construída até duas vezes superior à área do terreno (descontadas garagens, varandas, áreas de lazer, áreas comuns e serviços, entre outros.

Zona Portuária: o Município quer proibir empreendimentos de uso residencial nas quadras vizinhas à zona portuária. A restrição atingiria uma faixa que vai desde o Valongo até a Ponta da Praia. A ideia é incentivar somente o uso comercial nesta região

Incentivo localizado ao adensamento - A cidade terá quatro novos Corredores de Desenvolvimento e Renovação Urbana (CDRUs):

1 - Eixo Francisco Glicério/Afonso Pena.

2 - Avenida Conselheiro Nébias (trecho entre a Afonso Pena e a Rua São Francisco, no Centro).

3 - Avenidas Nossa Senhora de Fátima e

4 - Jovino de Melo, na Zona Noroeste.

Nos dois primeiros eixos, o coeficiente de aproveitamento das construções passa de 5 para 6; nos dois últimos, vai de 4 para 5.

Propostas de CDRUs e CDRUs atuais - Hoje, os CDRUs estão nos canais da Rua Carvalho de Mendonça, Avenida Pedro Lessa e ruas Epitácio Pessoa e Conselheiro Lafaiete. Essas vias perdem esse status, pela nova proposta da Prefeitura.

FONTE: PREFEITURA DE SANTOS

Infográfico: Bruno Arena/Editoria de Arte/AT, publicado com a matéria

Discussões

A revisão do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo estão em discussão desde novembro de 2008. As próximas reuniões do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), marcadas para 9 horas dos dias 14 e 21, são abertas ao público. Ocorrerão na Associação Comercial de Santos (Rua XV de Novembro, 137).

As mudanças propostas para a Área Continental já foram apresentadas e discutidas no CMDU. Contemplam o estímulo à expansão de áreas portuárias e à restrição de gabarito de edificações, em até três pavimentos.

O texto preliminar, a partir da proposta inicial e das sugestões dos conselheiros do CMDU, será encaminhado para audiências das zonas Orla, Intermediária, Noroeste e Morros e Área Continental. Esses encontros serão realizados em agosto. Depois, o texto final segue para a Câmara, onde será estudado e votado. Por fim, segue para sanção do prefeito.

Para a oposição, mudanças tímidas

A proposta da Prefeitura recebeu críticas na reunião do CMDU. A vereadora e geóloga Cassandra Maroni Nunes (PT) acredita que a proposta demonstra que o Executivo percebeu que o boom imobiliário na Cidade é prejudicial à qualidade de vida da população. Mas classificou as medidas como conservadoras.

"Por essas restrições, a valorização dos imóveis e a tendência de exclusão de parte da população vão continuar". A proposta será discutida em mais duas reuniões e depois passa por audiências públicas locais, em cada zona da Cidade. Em agosto, o texto final, com as sugestões dos munícipes, deve ser remetido para a Câmara.

"Vamos arregaçar um processo de discussão ampla quando esse projeto chegar à Comissão de Políticas Urbanas da Câmara. É hora de dar um cavalo de pau nessa expansão desenfreada", afirmou a vereadora.

Célio Nori, sociólogo e presidente do Fórum da Cidadania, concorda. "Em primeiro lugar, as garagens não podem ser incentivadas pela legislação que tenha como pressuposto o interesse público. Isso é um equívoco. Depois, precisamos criar mecanismos que restrinjam a valorização do terreno, porque isso está excluindo a população".

Para o secretário, a valorização imobiliária é uma tendência de mercado em diversas regiões do País com boa infraestrutura urbana. "Não é canetada do governo que vai mudar isso", rebateu Neves.

Representante do Sindicato dos Arquitetos, Lenimar Gonçalves Rios enfatizou que o poder público pode, sim, adotar mecanismos para estimular as construções populares. "O Estatuto da Cidade permite que o governo crie áreas voltadas a edificações desse tipo", afirmou ela.

"Isso poderia ser contemplado nessa revisão. Mas, pelo que vejo, a valorização do nosso terreno vai continuar excluindo se esta proposta for aprovada, porque não está mexendo no atual modelo de ocupação da Cidade", criticou Lenimar.

2011: Santos ganha quatro bairros com a Lei de Uso do Solo