VERTICALIZAÇÃO
Paisagem alterada

A liberação do gabarito das edificações, ocorrida com as alterações do Plano Diretor há uma década, altera a paisagem urbana da cidade e traz à discussão os impactos provocados pelo adensamento imobiliário

Basta um passeio atento pela orla da praia e nas quadras próximas a ela para notar as grandes torres residenciais que se destacam na Cidade. Com o crescimento do Município e as perspectivas de investimentos econômicos, o aumento imobiliário que Santos enfrenta já era previsto, assim como experimentam as grandes metrópoles. Além disto, a liberação do gabarito das edificações (que libera o número de andares de acordo com a área do terreno, permitindo sua verticalização), prevista no Plano Diretor, em vigor há uma década, contribui para este novo cenário urbano.

O esgotamento do espaço físico disponível para a construção de moradias em algumas áreas contribui para que o investimento em torres residenciais seja mais intenso. O desafio é conciliar o crescimento vertical com o perfil de Santos, respeitando o limite que as características urbanísticas da Cidade suportam.

De acordo com dados da Secretaria de Edificações de Santos, nos anos de 2008 e 2009 foram aprovados 83 empreendimentos residenciais, sendo que 60 deles com mais de 12 pavimentos.

A zona da orla da praia é a região que sofre maior verticalização e, de fato, nota-se na paisagem o destaque que essas construções ganham, principalmente na Ponta da Praia. Apesar dessa percepção, os dados mostram que foi o bairro do Gonzaga que recebeu nesse período grande parte desses empreendimentos, um total de 12 torres residenciais apenas nos últimos dois anos (veja o quadro). Para 2010, 70 novas construções estão em análise pela secretaria, que desconhece quantos terão mais de 12 pavimentos.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS APROVADOS NA CIDADE - 2008-2009 (Condomínios com mais de 12 pavimentos). Dados da Secretaria de Planejamento de Santos
Infografia publicada com a matéria

Nas alturas - O modelo de Uso e Ocupação do Solo, que integra o Plano Diretor em vigor há 10 anos, baseia-se em três índices: ocupação, aproveitamento e tamanho do lote. Eles determinam o número de pavimentos que um edifício pode receber.

O índice de aproveitamento (altura) deve ser cinco vezes o tamanho do lote. O índice de ocupação, ou seja, o de área construída, deve ser, no máximo de 40%. Caso a estrutura opte por ocupar uma porcentagem menor do que 40%, ela pode transferir o restante para a altura, ganhando mais pavimentos, tornando, portanto, os prédios mais estreitos e altos (veja o quadro).

Quanto maior o lote, mas alta a torre pode ser, considerando que grande parte das construtoras optam por não utilizar o índice de ocupação máxima apenas com o prédio para que seja possível investir em áreas de lazer.

"Entendemos que o modelo de verticalização que existe hoje em Santos é o correto. Porque, quando ocorre a verticalização, há diminuição da ocupação no lote", acredita o secretário de Planejamento de Santos, Bechara Abdalla Pestana Neves. "Esse modelo permite empreendimentos com mais qualidade, como segurança, lazer, iluminação e ventilação", complementa.

Apesar dos benefícios, é evidente que algumas áreas da Cidade sofrem com as construções desenfreadas de torres residenciais. É o caso de grande parte do bairro do Gonzaga. Saturado, o trânsito se aglomera e demanda pequenas intervenções futuras, principalmente em ruas antes pouco habitadas que vão receber, em um futuro próximo, mais moradores.

Um exemplo é a Rua Cley Presgrave do Amaral, próximo ao Canal 3, a cinco quadras da praia. Estreita, ela abrigava cerca de 20 casas, algumas comerciais. Essas poucas famílias vão dividir, em breve, o mesmo espaço com três grandes torres, todas maiores de 15 andares, totalizando 98 novos apartamentos de elevado padrão.

"Precisamos distribuir o desenvolvimento da cidade, porque o crescimento não pode ser desordenado. Apesar da infra-estrutura de algumas áreas, outros fatores podem ser determinantes para que não se construa empreendimentos de grande porte", afirma o secretário de Infra-estrutura e Edificações de Santos, Antônio Carlos Silva Gonçalves.

MUDANÇAS - Bechara não descarta a possibilidade do novo Plano Diretor conter alterações, caso os estudos comprovem que a verticalização esteja prejudicando determinadas regiões da Cidade
Foto: Anna Carolina Sampaio, publicada com a matéria

Novas diretrizes - Para analisar a infra-estrutura das áreas de Santos e a capacidade de suporte, a Secretaria de Planejamento, juntamente com informações da Sabesp (água/esgoto) e da CPFL (energia), está realizando um estudo que poderá alterar ou não a Lei de Uso e Ocupação do Solo, que integra o Plano Diretor da Cidade.

O estudo visa analisar, sob diversos aspectos, até que ponto os bairros da Cidade conseguem suportar o crescimento imobiliário. "Estamos detalhando essas áreas para comprovar que a Cidade tem infra-estrutura para suportar essa verticalização. Caso seja constatado o contrário, a lei de ocupação do solo ganhará adequações", garante o secretário.

Segundo Bechara, o novo Plano Diretor, que deve ser revisto a cada dez anos, período completado em 2009, deve ser definido até meados de 2010, após discussões, inclusive, com a Câmara Municipal.

Situação se reflete no trânsito

Natasha Guerrize

Da Redação

O mar parece estar crescendo em Santos. Não propriamente as águas da praia. Trata-se de um mar de veículos que, dependendo dos horários, fica cada vez mais difícil de dirigir pelas ruas e avenidas da Cidade.

De acordo com dados do Departamento Nacional de Trânsito (Denatran), Santos mostra alguns indícios desse preocupante fenômeno: em outubro de 2009, a frota de veículos (com placas registradas na Cidade) era de 224.545, dos quais 131 mil correspondem aos automóveis, o que totaliza uma porcentagem de 58% do total dos veículos da Cidade.

No Município, portanto, a relação é de 1,90 habitantes por veículo. Na comparação entre 2008 e 2009, por exemplo, o aumento do número de automóveis circulando pelas ruas da Cidade no ano passado foi de 5 mil.

O fenômeno do crescimento do "mar" não é exclusivo da Cidade - a facilidade do financiamento do veículo e a redução do IPI, que passou a vigorar em 2009, influenciaram diretamente nesse crescimento. Não existem, entretanto, dados sobre o aumento (ou não) do número de veículos e do trânsito em decorrência da verticalização.

Na verdade, quando se fala nas facilidades de se ter um automóvel, a verticalização e o boom imobiliário, por sua vez, apenas se adaptam a essas realidades. Ou seja - se as famílias possuem mais de um carro, os prédios recém-construídos terão uma infra-estrutura que permita que haja vagas na garagem para mais membros da família. E além disso, com a lei que incentiva a criação de vagas de estacionamento nos empreendimentos residenciais, o número de carros estacionados nas vias tende a reduzir, especialmente em regiões não-comerciais.

Mas a verticalização em Santos pode trazer um impacto indireto ao trânsito. "O grande problema da Cidade é a falta de critério de área onde ocorre o fenômeno. Os prédios residenciais são construídos longe dos pólos de emprego, onde parte do perfil de moradores desses novos empreendimentos trabalha. A partir disso, vira um efeito dominó, pois o transporte público da cidade é deficitário. Por causa dessas distâncias, o cidadão vai optar pelo uso do carro. O resultado é o fluxo automotivo intenso nas vidas da Cidade", explica o urbanista José Marques Carriço, chefe do departamento de Planejamento da Prefeitura na gestão do ex-prefeito David Capistrano. "Além disso, 50% dos empregos da baixada Santista concentram-se em Santos - portanto, muitas pessoas que trabalham na cidade são de outros municípios da região - e o fluxo só tende a aumentar".

Propostas - Diante das duas causas do impacto da verticalização no trânsito citadas, tudo parece indicar o óbvio: o transporte público deve melhorar para estimular a redução do uso do carro. O presidente da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET Santos), Rogério Crantschaninov, aponta duas soluções em pauta: a primeira, a respeito das reuniões que a CET local vem tendo com o Governo do Estado de São Paulo para revisar e aprovar a integração do transporte municipal com o metropolitano. Isso implica em racionalizar o número de ônibus e aumentar a disposição dos lugares e das viagens.

"O problema não é aumentar o número de transporte, mas dar coerência ao itinerário. Com a integração, pode-se falar em melhorias na infra-estrutura do transporte e, também, em ofertar mais viagens", enfatiza.

A segunda resolução está ligada ao programa Transporte Solidário, lançado no início de novembro do ano passado. Trata-se de estimular a população a oferecer carona. Mesmo que se trate apenas de um incentivo, e não de uma norma, Crantschaninov acredita que haverá bons resultados no trânsito da Cidade no futuro. "A princípio, vamos aplicar nas escolas particulares, explicando aos pais a [importância de] oferecer carona para outros estudantes. As escolas são o símbolo de exemplo e, dessa forma, a idéia vai se estender para outras pessoas", acredita.

Também para minimizar, a curto prazo, os impactos do trânsito em razão dos novos empreendimentos, Crantschaninov não descarta fazer o que ele definiu por "intervenções pequenas e grandes" em ruas, como a Tolentino Filgueiras, no Gonzaga (em função do recente lançamento de um shopping) e em algumas ruas do bairro da Ponta da Praia.

As intervenções pequenas equivalem à proibição de estacionamento em parte das vias. Já as maiores são, por exemplo, a mudança de sentido das ruas. "Na Avenida Rei Alberto, por exemplo [na Ponta da Praia] pode haver uma mudança de sentido do fluxo", conta o presidente.

E faz sentido. Novos empreendimentos estão sendo concentrados no bairro. O Jornal Boqueirão apurou que, atualmente, sete edificações residenciais estão em processo avançado de construção. Somente neles, serão quase 2 mil novos apartamentos, o que poderá atender uma demanda, no mínimo, de 5.000 novos moradores para o bairro. Esses números correspondem a, mais ou menos, 17% de acréscimo da população da Ponta da Praia (segundo dados do IBGE 2000).

Adeus sossego

Com três grandes empreendimentos imobiliários em construção, a pacata e estreita Rua Clay Presgrave do Amaral, no Gonzaga, é exemplo do impacto provocado pelas mudanças

Lincoln Chaves

Da Redação

Rua pacata, com cerca de 200 metros de extensão e bem estreita, situada no quadrilátero entre a Avenida Washington Luís e as ruas Tolentino Filgueiras, Azevedo Sodré e José Caballero, no Gonzaga, a Clay Presgrave do Amaral se prepara para mudar radicalmente sua rotina nos próximos anos.

Antes contemplada por casas e residências, a via conta, atualmente, com pouco mais de uma dúzia de moradias "sobreviventes", uma escola de educação infantil e alguns estabelecimentos comerciais. Em substituição às casas que foram demolidas nos últimos anos, estão em construção três grandes empreendimentos, que irão alterar o perfil do local.

Em breve, estas famílias ganharão muitos vizinhos. Com 98 apartamentos sendo construídos nos três empreendimentos, a rua ganhará, em média, quase 300 novos moradores. Todas as edificações são de alto padrão, o que atrairá um público motorizado.

Só nos Jardins da Vila Rica serão 44 apartamentos, distribuídos em 22 andares. À frente, será levantado mais um empreendimento, também com 22 andares, mas com um apartamento por piso. E mais próximo ao Canal 3, um terceiro empreendimento, com 16 pavimentos e duas residências por andar, também está em processo avançado de construção.

Alguns moradores, que não quiseram se identificar para a Reportagem, dizem que ainda não avaliaram o tamanho do impacto futuro, embora se preocupem com o que se dará até a conclusão das obras.

Os exemplos dos transtornos não faltam: em virtude das construções, é elevada a freqüência de caminhões carregando materiais para as obras em uma rua estreita. Além disso, o barulho diário dos trabalhos; o pó e eventuais acidentes e ocorrências resultantes do processo de construção, se não chegam a irritar, são incômodos constantes.

Uma conseqüência natural para os moradores de pequenas casas próximas às obras é a desvalorização do terreno, pelo fato das residências ficarem entre os empreendimentos. Levando em consideração dados publicados no Diário Oficial, em dezembro de 2007, sobre os custos por metro quadrado na Cidade, a pequena rua do Gonzaga era a nona área mais valorizada da Cidade, cujo valor do metro quadrado era de R$ 1.523,25, superando vias maiores, como a Oswaldo Cruz e Vahia de Abreu, ambas no Boqueirão.

Um dos moradores da rua, mas preferiu não divulgar o nome, comenta que esta era uma das preocupações de sua mulher, que está bastante chateada com a situação. Tanto que ela chegou a acionar a Prefeitura contra o excesso de barulho. "Depois da intimação, eles maneiraram. Mas era betoneira funcionando além das 22 horas", lembra.

"Obra a gente sabe que vai ter, não há como parar a expansão, mas ainda terão pelo menos dois anos de trabalho por aqui e vamos ter que lidar com isso", completa. O morador, que reside na rua há aproximadamente cinco anos e mora ao lado de um dos empreendimentos, não descarta que, se fosse procurado, toparia negociar a residência. Desde que pelo seu real valor. "Tudo pode ser vendido, mas com um valor que não dê prejuízos a mim nem à minha família", afirma.

Já o vizinho, que também preferiu não se identificar, revela que foi procurado para vender sua casa e, mesmo já tendo se mudado muitas vezes, diz que uma negociação "depende de muita coisa". Ele comenta já ter se acostumado com as obras no entorno, mas que já sofreu (e ainda tem problemas) com o serviço.

Há algum tempo, seu carro - com manchas de pó espalhadas pela lataria -, que, em virtude da movimentação de caminhões, acaba ocupando uma parte da calçada, foi atingido por uma pedra que caiu da construção.

"Ao menos, os responsáveis (pela obra) custearam todo o conserto", diz, pouco antes de perguntar ao motorista de um caminhão que tentava passar pela rua se este queria que seu carro fosse retirado de onde estava, para facilitar o tráfego dos veículos envolvidos na obra. "Está difícil estacionar, não sei como será com o passar do tempo", completa.

NOVOS VIZINHOS - Composta por casas, a pequena Rua Clay Presgrave do Amaral, no Gonzaga, ganhará em breve três empreendimentos com 98 apartamentos
Foto: Lincoln Chaves, publicada com a matéria

Segurança e saneamento estão garantidos

Um dos casos mais comoventes, referentes a incêndios em grandes empreendimentos, se deu no famoso Edifício Joelma, em 1971, na Capital. Dezenas de pessoas morreram naquele episódio.

O exemplo ainda vem à tona quando o assunto são empreendimentos verticais, bem como o questionamento sobre a segurança destes e as vias de escape, em caso de tragédia. Porém, segundo o tenente da Seção de Atividades Técnicas do 6º Grupamento de Corpo de Bombeiros, Wilson Vaccaro, a maioria das novas construções de Santos está preparada quanto à segurança contra incêndio, certificados com o auto de vistoria expedido pelo Corpo de Bombeiros (AVCB).

De acordo com Vaccaro, desde o decreto estadual 46.076/01, que instituiu o Regulamento de Segurança contra Incêndio das edificações e áreas de risco, para se iniciar uma construção um dos documentos a serem apresentados à Prefeitura é o que assegura a aprovação do projeto de combate a incêndio do empreendimento pelo Corpo de Bombeiros. "Nenhuma edificação pode ser construída sem ter esse projeto aprovado. E após a conclusão da obra, o responsável pelo edifício pode solicitar a vistoria para obter o AVCB", explica.

Dentre as exigências do decreto, está a obrigatoriedade da formação de uma brigada de incêndio proporcional ao número de apartamentos do prédio. Segundo o tenente, o curso de preparação de tal brigada deve ser proporcionado pela empresa responsável pelo empreendimento. "Não é responsabilidade do Corpo de Bombeiros", avisa.

Ocorre que o auto de vistoria, que tem validade de três anos, embora necessário, não é cobrado pelos bombeiros. "Não podemos exigir (o auto de vistoria), pois não temos poder de fiscalização nesse aspecto. Por isso não posso dizer que todos pedem, mas os novos empreendimentos, principalmente os altos, têm seguido as orientações e pedido as vistorias após a conclusão das obras", acrescenta Vaccaro. "Ainda assim, é importante que as pessoas fiquem de olho se o prédio onde residem possui o auto. Se não o tem, contate o síndico", alerta.

Segundo Vaccaro, o procedimento para fuga de eventuais incêndios, bem como o acesso dos bombeiros ao prédio, não sofre mudanças, ainda que, para esse tipo de construção, haja exigências maiores, como a existência de escadas pressurizadas, detectores de fumaça, o impedimento de escadas "caracol" e um elevador de segurança.

"Não podemos dizer que não há mais riscos. Isso sempre vai haver, mas ocorrências como a do Joelma ajudaram-nos a firmar novas legislações que restringissem esses problemas", diz.

O decreto não prevê, porém, rotas facilitadoras para portadores de deficiência física. O que, em empreendimentos cada vez mais elevados, é um risco. Conforme o tenente, esse é um dos pontos que deverão ser abordados em posteriores atualizações da legislação. "É importante que a brigada de incêndio do prédio e os demais moradores possam colaborar para que essas pessoas não sejam prejudicadas", finaliza.

Saneamento - A Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), segundo o superintendente da Unidade de Negócio da Baixada Santista da empresa, Joaquim Hornink Filho, também está "preparada" para o aumento de demanda de água e esgoto. "O processo de verticalização está nos planos das obras da Sabesp na Cidade", garante.

Conforme o superintendente, as novas construções, de uma forma ou de outra, devem se adaptar às necessidades da companhia. Para poder conectar o empreendimento à rede de água, é necessário contato prévio com a Sabesp, e em construções com grandes áreas, exige-se o acompanhamento de uma cartilha de diretrizes.

"Nosso sistema de água é extenso, mas tem que ver se, naquele ponto, há o suporte. Se não houver, caberá ao empreendedor fazer uma obra, custeada por ele, que possa atender à necessidade de abastecimento da Sabesp", explica.

No entanto, segundo Hornink Filho, a própria Sabesp está tendo que investir para garantir a manutenção dos serviços. No que diz respeito à água, conforme ele, está em ocorrência uma adaptação do sistema de abastecimento. "Hoje, o sistema que abastece Santos fica em Cubatão. A Estação de Tratamento (ETA) Mambu Branco, em Itanhaém, vai abastecer até metade de São Vicente", explica. O projeto prevê que a ETA de Cubatão, que abastecia até metade de Praia Grande, cuide somente de Santos, Cubatão e a outra parte vicentina.

"A ETA Jurubatuba, em Guarujá, poderá ajudar a suprir as necessidades de Santos, caso haja algum problema em Cubatão", acrescenta. "Santos pode crescer que estamos bastante tranqüilos quanto ao abastecimento de água e esgoto", garante o superintendente da Sabesp na Baixada Santista. Ao todo, essas obras estão avaliadas em R$ 380 milhões.

Haverá também a substituição de mais de 100 quilômetros da rede hidráulica da Cidade, com previsão de início ainda este ano e conclusão dentro de dois a três anos. "Temos redes muito antigas, sem revestimentos, e o objetivo é modernizá-las", afirma. "É importante, pois pretende-se acabar com os filtros que ficam na entrada das casas", completa.

Já no referente ao esgoto, as obras de pré-condicionamento, realizadas no José Menino, e parte do Programa onda Limpa, prevêem aumento na vazão do esgoto para o emissário, de 3 mil litros por segundo para 5.500 litros por segundo. "Não vamos precisar dessa vazão para hoje, mas para os próximos 20, 30 anos, quando haverá o aumento de demanda. Por isso estamos fazendo essas obras, chamadas de estruturantes", completa. (LC).

FUTURO - Para urbanistas, com base no modelo da Cidade, a verticalização ajudará a concentrar ainda mais as pessoas na mesma região, como ocorrerá em bairros como a Ponta da Praia
Foto: Natasha Guerrize, publicada com a matéria

Desafio é conciliar progresso e qualidade de vida

Natasha Guerrize

Da Redação

Na visão dos urbanistas, o crescimento tecnológico e populacional das cidades é uma realidade indiscutível e não pode ser encarado como um ponto negativo. A questão principal do debate é: com o planejamento urbano atual, será que Santos está preparada para receber mais investimentos imobiliários e, com base no Plano Diretor, verticalizar ainda mais as edificações?

O atual planejamento urbano de alguns bairros de Santos é baseado no zoneamento, instrumento pioneiro utilizado na cidade de Frankfurt, na Alemanha, nos anos 1950. Esse modelo consiste na separação de áreas residenciais, comerciais e industriais.

Na opinião do urbanista José Marques Carriço, esse tipo de zoneamento é considerado anacrônico e, com esse modelo, a verticalização ajuda a concentrar as pessoas numa mesma região - de forma a causar impactos no trânsito, por exemplo. "Em Tóquio, as áreas residenciais são inerentes à área de comércio e serviços e outros grandes pólos de emprego", explica.

O urbanista e professor universitário Maurício Azenha cita o Centro de Santos. "Um dos maiores erros foi não estimular o investimento de residências para a classe média nessa região, pois é um dos maiores pólos de emprego da Cidade", destaca.

Construtores - O presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Renato Monteiro, diz que a Cidade está preparada para o fenômeno e considera um "exagero" a preocupação do crescimento imobiliário. "Os estudiosos se esquecem que Santos demorou a crescer. Nos anos 80, os prédios altos passaram a ser o símbolo do modernismo e o crescimento desses investimentos era menor até do que os de Praia Grande", cita.

Monteiro argumenta que nem mesmo existem impactos geográficos quando o assunto é a verticalização. Isso porque, com base no Plano Diretor, que indica o índice de ocupação (onde 60% da área onde um empreendimento é construído não pode ser ocupada) faz com que a distância entre os prédios seja maior, permitindo maior ventilação, por exemplo.