HABITAÇÃO

Investimentos vão priorizar classes intermediária e de baixa renda
Setor espera expansão ainda maior em 2008

Crédito fácil deve manter aquecimento registrado este ano

O aquecimento do mercado imobiliário registrado este ano na Cidade deverá ser ainda mais intenso em 2008. Mas, ao contrário do que ocorreu este ano, quando foram priorizados os imóveis de alto padrão, a expectativa é de que os investimentos sejam dirigidos para as classes intermediária e de baixa renda.

ECONOMIA - HABITAÇÃO

Boom imobiliário deve crescer

Com mais crédito e estabilidade, mercado aposta em aumento dos negócios no próximo ano

Após um ano de muitos lançamentos, quase todos de alto padrão, o mercado imobiliário aposta para 2008 que o aquecimento dos negócios continuará e será ainda mais intenso. A expectativa é que os investimentos comecem finalmente a rumar para a base da pirâmide social, beneficiando as classes intermediárias e parte da baixa renda, com empreendimentos não só concentrados no trecho da praia.

Assim como em 2007, os negócios em 2008 devem ser puxados pela oferta de financiamento para as várias classes sociais. "O boom imobiliário se deve à facilidade de financiamento", afirma o diretor regional do Creci, Carlos Ferreira.

Como viver na praia ou próximo dela simboliza hoje a qualidade de vida ou mesmo o status, o santista tem feito seus negócios sob essa ótica. Ferreira lembra que o proprietário vende sua casa de R$ 40 a R$ 80 mil na Zona Noroeste para se mudar para um bairro da zona intermediária, como o Campo Grande, financiando a compra de um imóvel de R$ 150 mil.

Subseqüentemente, aquele que fez a venda no Campo Grande também adquire crédito para investir R$ 250 mil e realizar o sonho de residir mais próximo ao mar.

Essas trocas são chamadas de upgrade, jargão utilizado pelo mercado imobiliário para definir quem já é proprietário de imóvel e quer adquirir um mais valorizado, incluídas aí as necessidades por mais status e físicas (número de filhos ou automóveis, por exemplo).

"Ao fazer um upgrade, ele quer um imóvel maior e melhor localizado, mas com tempo para não queimar o imóvel (em que vive)", afirma o diretor do Secovi (sindicato de compra, venda e locação) para a Baixada Santista, Domingos Augusto Nini de Oliveira.

Essa "queima", explica ele, é quando o vendedor, devido à oferta de crédito, encontra um mercado com liquidez (quando há dinheiro dando fluidez aos negócios) que dispensa a necessidade de se correr para não perder um comprador. Se uma negociação não dá certo, basta um pouco mais de paciência, pois logo outro interessado aparecerá.

A tranqüilidade jurídica também colabora para esse otimismo no setor imobiliário. O diretor do Sindicato das Indústrias da Construção Civil (Sinduscon), Ricardo Beschizza, lembra que foi criado todo um arcabouço que facilita os negócios.

Entre as novidades está a alienação fiduciária. Em caso de inadimplência, a tomada do bem é acelerada. Ruim para o devedor, mas bom para o adimplente, benefício pela queda dos custos do financiamento, que costuma embutir o custo do calote.

Terrenos caros - A explicação para a concentração dos lançamentos nas classes altas não se deve apenas à possibilidade de um faturamento maior. Devido à falta de áreas disponíveis, os terrenos têm um custo acima da média do setor, o que leva as incorporadoras a investirem em empreendimentos mais caros para compensar o gasto elevado.

Segundo as empresas, o metro quadrado de trechos mais valorizados custa cerca de R$ 3 mil. De acordo com a Prefeitura, desde 1999, quando o novo Plano Diretor entrou em vigor, os empreendimentos movimentaram cerca de R$ 1 bilhão, com um custo médio de R$ 881,00 por metro quadrado.

Considerando-se o preço final ao consumidor, o metro quadrado médio nesse período sobe para cerca de R$ 2 mil. Nessa base, um imóvel de dois dormitórios com 70 metros quadrados sairia por R$ 140 mil, caro para famílias de baixo poder aquisitivo, que ficam obrigadas a procurar áreas mais em conta.

Prestações facilitam venda de imóveis

Nos últimos anos, uma reclamação recorrente dos interessados em adquirir um imóvel tem sido a de que as unidades lançadas eram somente de alto padrão. Enquanto a massa de consumidores procura apartamentos até a faixa dos R$ 200 mil, os novos empreendimentos contemplam moradias de pelo menos R$ 400 mil.

Com o avanço do boom imobiliário, começaram a surgir alguns lançamentos que oferecem simultaneamente unidades de dois a quatro dormitórios, tornando os apartamentos menores mais acessíveis a quem procura um padrão mais sofisticado. Curiosamente, os mais caros têm sido vendidos a uma velocidade muito superior à dos mais baratos.

Esse fenômeno tem sido chamado pelo mercado de efeito Casas Bahia. Segundo o diretor do Secovi para a Baixada Santista, Domingos Augusto Nini de Oliveira, os compradores de imóveis raciocinam como os consumidores de eletrodomésticos: verificam se a prestação cabe no bolso. "O mercado foi surpreendido pela venda do maior valor e não do menor. Na verdade, vende-se a prestação e não o imóvel. É o efeito Casas Bahia".

Nini cita como exemplo imóveis hipotéticos de médio padrão de dois dormitórios vendidos a R$ 200 mil, sendo que o de três custa R$ 300 mil. As prestações ficariam, respectivamente, em R$ 900,00 e R$ 1.200,00 garantidas em um financiamento de 25 anos.

Surge aí o efeito Casas Bahia. Ao invés de considerar o gasto extra com juros ou a diferença de preço (R$ 100 mil a mais), o comprador apenas observa que é possível assumir um compromisso mensal de R$ 300,00 a mais.

"Os usados influenciaram a formação de preço do novo"

Domingos Augusto Nini de Oliveira - diretor do Secovi

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empreendimentos foram aprovados este ano pelo Deop da Prefeitura, concentrados principalmente na faixa da praia

PROJETOS

Órgão da prefeitura é termômetro do setor

Deop prevê mais lançamentos, principalmente no trecho da praia

Distribuição de folhetos nos sinais de trânsito, tapumes, placas com os nomes dos engenheiros, trabalhadores de capacete e, enfim, um grande número de obras são resultado do atual ritmo frenético da construção civil em Santos. Somam-se a isso os vários gerentes destacados pelas instituições financeiras pra avaliar os pedidos de financiamento habitacional.

Porém, o melhor termômetro do aquecimento da construção é o Departamento de Obras Particulares (Deop) da Prefeitura. Por ele, antes do lançamento comercial, precisam passar todos os projetos de empreendimentos, que são avaliados técnica e juridicamente.

Desde 1999, quando o atual Plano Diretor entrou em vigor, o órgão aprovou 61 empreendimentos, dos quais 42% foram autorizados só este ano. A expectativa é que esse movimento não só aumente como se espalhe pela Cidade. Os investimentos que têm formado esse boom são basicamente concentrados no trecho da praia e, pro se tratar da área mais valorizada, são de padrões elevados.

Vários projetos ainda estão para ser aprovados e outros serão encaminhados pelos incorporadores em 2008, mas o termômetro do Departamento de Obras Particulares prevê a continuidade dos lançamentos.

Segundo o prefeito João Paulo Tavares Papa, além dos hotéis dos grupos Riviera (antigo Indaiá, na Avenida Ana Costa com Luís de Faria) e Accor (área do Clube XV, no Canal 3 com a praia), está programada a construção simultânea de quatro condomínios - dois na Ponta da Praia e dois próximos ao porto. Além disso, a Prefeitura recebeu consultas de grupos interessados em investimentos no Estradão (glebas da Avenida Nossa Senhora de Fátima).

Essa área, explica Papa, esteve ociosa por muitos anos, chamando a atenção do poder público para utilizá-la para empreendimentos de baixa renda. Porém, sempre houve o empecilho do alto custo para a compra.

Paralelamente, a iniciativa privada nunca deslanchou projetos habitacionais para a área. Como os grandes empreendimentos imobiliários sempre estiveram voltados para a alta renda e o Estradão não se situa em região de padrão sofisticado, os terrenos permaneceram sem uso. Com financiamentos viabilizando negócios para as classes C e D, a expectativa é que a construtora Schain invista no local.

Além disso, a construtora mineira Tenda lançará na região dois empreendimentos populares. Conforme o site da empresa, são dois condomínios com apartamentos de dois quartos e área de lazer com piscina, com prestações mensais a R$ 250,00-. Um deles será instalado na Rua Manuel de Carvalho, na Nova Cintra, em Santos, e o outro na Avenida Senador Salgado Filho, no Jockey Club, em São Vicente.

"Está havendo um interesse das grandes incorporadoras por terrenos que antes não chamavam a atenção, a não ser a do setor público", afirma Papa. Segundo ele, o perfil do comprador é do operário que já pode deixar de pagar aluguel. "Há dinheiro disponível no mercado que prepara financiamento de longo prazo com juros baixos, um mercado que antes estava congelado e que agora permite deixar de pagar o aluguel".

Várias pessoas estão optando por adquirir um apartamento maior
Foto: Paulo Freitas, publicada com a matéria

OPINIÃO

A armadilha das prestações que cabem no bolso

De Marcelo Eduardo dos Santos (*)

A estabilidade econômica recuperou uma série de benefícios ao País, vários deles novidades para quem tem entre 30 e 50 anos e desconhecia uma vida sem inflação. Por esse motivo, talvez muitos brasileiros dessa faixa não estejam sabendo aproveitar este momento de oferta de financiamento com juros um pouco mais baixos, principalmente para a habitação.

O tomador de empréstimo deve evitar cair na armadilha das prestações que cabem no bolso. Muitos têm adquirido imóveis maiores ou mais sofisticados do que realmente necessitam. Por exemplo, um casal jovem sem filhos que adquire um três quartos ou maduro com a prole próxima de sair de casa.

A sugestão que fica é adquirir uma casa própria do tamanho que realmente se necessita e investir o dinheiro extra em outros ativos que dão bom retorno, como ações ou mesmo outros imóveis. No médio e longo prazo, quem é bom conhecedor de taxas de juros sabe que haverá um bom capital para se realizar novos sonhos de consumo. Talvez uma nova casa própria.

(*) Marcelo Eduardo dos Santos, repórter da editoria de Economia, é especializado em mercado de derivativos pela FIA-USP.

Usados concentram 2/3 do mercado

Os lançamentos, com todo o glamour dos condomínios e edifícios de alto padrão, dominam o noticiário sobre o boom imobiliário, mas esses negócios concentram apenas um terço do setor. Os outros dois terços, segundo o diretor regional do Secovi para a Baixada Santista, Domingos Augusto Nini de Oliveira, são dominados pelo setor de usados.

Como os negócios imobiliários em Santos têm sido basicamente de upgrade (troca do antigo por um mais moderno), quem adquire um apartamento de alto padrão vende o anterior para fazer parte do pagamento. Este usado acaba indo parar nas mãos de famílias que procuram dois ou três dormitórios espaçosos que até o momento não são oferecidos pelas construtoras a um preço acessível. "Os usados influenciam a formação de preço do novo", afirma Nini.

Com isso, parte do mercado avalia  que há uma forte alta dos preços dos usados. Segundo o diretor da Expoente Imóveis, Pedro Marcos Alegrete Domingues, os valores subiram 20% em um ano, sendo que há unidades de um dormitório com alta de 40%.

Apesar dos apartamentos de um dormitório estarem entre os mais recomendados como investimento, devido ao baixo custo e ao público-alvo abundante (novos casais, separados e solteiros após os 30 anos), há uma falta de lançamentos desse produto. Por outro lado, ele fica visado devido à cobertura do financiamento da Caixa Econômica Federal, que tem poucos empecilhos para baixos valores.

Por outro lado, a Caixa também oferece obstáculos aos usados, pois os financiamentos da instituição cobrem até 80% do valor de venda, ficando os 20% por conta de recursos próprios mais o FGTS do comprador. Segundo o banco, isso ocorre devido à opção do Governo de estimular a construção.

O mais curioso é que o pequeno apartamento é até interessante para o setor da construção. Segundo Nini, pesquisas indicam que quem vive em um dormitório tende a se mudar em cinco anos. Em dois quartos, o período sobe para sete anos; em três, para 11; e em quatro, para 15 anos.

Em 2008, Caixa Econômica irá atender classes de menor renda
Foto: arquivo, publicada com a matéria

Caixa financia imóveis até R$ 200 mil

A gerente regional da Construção Civil, Maria Luísa Dória Cardoso, da Caixa Econômica Federal, aposta em um 2008 mais aquecido ainda, apesar dos financiamentos imobiliários realizados este ano pela instituição já contarem com uma elevação de 30% sobre 2006. "A procura é geral e as agências estão lotadas de processos".

O otimismo, diz ela, é porque vários construtores lançarão empreendimentos com unidades abaixo de R$ 200 mil. Segundo ela, entre os investimentos já confirmados estão o da construtora WIP, com empreendimentos na Encruzilhada e no José Menino, com unidades entre R$ 100 e R$ 130 mil.

Há ainda a Vertical, que ofertará um e dois dormitórios de R$ 100 mil a R$ 130 mil na Ponta da Praia. Já a Barreiro & Martins negociará no Campo Grande e Marapé unidades entre R$ 150 mil e R$ 210 mil.

Também haverá novidades nas cidades vizinha, como a Âncora, que ofertará casas de até R$ 60 mil em Praia Grande, e a Geoteto, com 200 unidades a R$ 50 mil cada em Bertioga.

Além desses empreendimentos, há vários que ainda não foram anunciados e que aguardam aprovação nas prefeituras, mas já são conhecidos do mercado. Construtoras consagradas como a Rossi e Camargo Correia lançarão unidades não só para alto padrão como para famílias com rendas mais modestas. Também há uma empreiteira que comprará terreno em Santos para construir 300 unidades entre R$ 55 mil e R$ 60 mil cada.

De acordo com Maria Luísa, a volta do investimento em imóveis mais baratos é reflexo da necessidade das construtoras por expandir os negócios, pois o alto padrão é lucrativo, mas não vende tão rápido como os populares ou de classe média. Por outro lado, as empresas que abriram seu capital na bolsa precisam produzir muito para mostrar resultado aos que investiram em suas ações.

A gerente regional lembra que famílias com renda até R$ 1.875,00 pagam juros de 6% e, desse valor até R$ 4.900,00, a taxa vai para 8,16%. Em janeiro, afirma ela, quem possui FGTS pelo menos há três anos terá um desconto de cerca de 0,5% na taxa de juros, o que dá uma boa economia no saldo devedor, considerando-se que os financiamentos são de longo prazo.

Segundo o prefeito João Paulo Tavares Papa deverão ser lançadas a partir do próximo ano cerca de 5.400 unidades por meio de parcerias com o Governo Federal (Programa de Aceleração do Crescimento/PAC) e Estado. Os empreendimentos estão programados para o Rádio Clube (vilas Gilda e Pelé 2), Vila Santa Casa (Encruzilhada), Vila Alemoa, Castelo, Centro (cortiços), Nova Cintra, Saboó, Caneleira, Vila dos Criadores, Caminho da União e Butantã.

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Anúncio publicado no jornal santista A Tribuna em 23 de dezembro de 2007 - página C-5