Domingo, 20 de Agosto de 2006, 06:45
ECONOMIA/CONSTRUÇÃO CIVIL
Incorporadoras de SP invadem a Baixada

Investimentos anunciados este ano podem ultrapassar R$ 70 milhões

Após muitos anos de marasmo no mercado imobiliário da região, uma guerra silenciosa está sendo travada neste momento entre incorporadoras. A disputa começou há poucos meses e ficará mais agressiva ainda nas próximas semanas. Isso porque gigantes nacionais da construção, como a Rossi Residencial e a Cyrela Brazil Realty, esta última por meio de parcerias, estão montando seus canteiros de obras na região, o que provocou uma disputa ávida por terrenos amplos, a maioria na Ponta da Praia.

A chegada dessas empresas, quase todas com sede na Capital, provocará uma transformação radical no mercado regional, como admitem as entidades que representam os empresários do setor.

Os reflexos já são concretos. A construtora paulistana Setin, em parceria com as incorporadoras Agra e Fal2 e a comercializadora Abyara, lançou na quinta-feira o empreendimento Porto da Ponta, com investimento inicial de R$ 70 milhões. Serão três torres de 25 pavimentos, com um total de 300 apartamentos, em terreno de 8.300 metros quadrados na Rua Rei Alberto I, 341, na Ponta da Praia. Esse projeto chama a atenção porque é tocado por empresas que muitas vezes trabalham associadas à Cyrela.

Uma delas, a Agra Incorporadora, criou uma joint-venture (N.E.: parceria) com a Cyrela para turbinar R$ 300 milhões em investimentos só este ano. Segundo uma fonte do mercado, no dia 15, durante teleconferência para divulgação do balanço trimestral da Cyrela, executivos da empresa teriam afirmado que a nova sociedade surgiu com interesse em atuar em Santos.

Esse pool que construirá o Porto da Ponta é composto só de empresas de peso e com muita experiência. Segundo ranking (N.E.: classificação) da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Setin, Fal2 e Cyrela, esta última em primeiro lugar, estão entre as dez maiores incorporadoras do Estado. Nessa mesma lista está a Helbor, empresa de Mogi das Cruzes, na Grande São Paulo, fundada pelo ex-diretor do BCN, Hélio Borenstein. A incorporadora, porém, lança empreendimentos na região desde o início da década.

Em entrevista a A Tribuna, o presidente da Setin, Antônio Setin, afirma que a empresa não se contentará apenas com o Porto da Ponta. Sem revelar maiores detalhes, ele disse que já comprou um segundo terreno na Ponta da Praia. No local serão construídos apartamentos menores - o Porto da Ponta tem unidades de 132 metros quadrados - e com preço 25% mais barato que o do projeto recém-lançado. Seriam então oferecidos por volta de R$ 270 mil a casais jovens com um ou dois filhos, um público carente de unidades modernas. "Se a Cidade nos receber bem, a intenção é atuar intensamente (na região)".

A sócia da Agra, a Cyrela, é hoje a queridinha do mercado. Trata-se de um dos maiores sucessos das recentes operações de abertura de capital na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). Além da receita de R$ 1 bilhão no primeiro semestre, a empresa está altamente capitalizada devido à venda de ações e com fôlego para invadir vários mercados ao mesmo tempo, como Rio, São Paulo, Brasília, Porto Alegre e capitais do Nordeste, além do Interior paulista.

Seu proprietário, Elie Horn, devido ao ingresso de capital acionário, é também um dos mais novos bilionários do País. Aos 61 anos, segundo a revista americana Forbes, tem uma fortuna de US$ 1,3 bilhão.

Terrenos - O aquecimento do mercado já faz os primeiros beneficiados - os donos de grandes terrenos. Segundo o presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Domingos Augusto Nini de Oliveira, a disputa por áreas chegou a elevar em 25% o preço do metro quadrado em pouco tempo.

Discrição, informação e boas relações são essenciais nesses negócios. O gerente comercial da GMR, Édison Yamazato, diz que todas as famílias proprietárias de áreas nobres são conhecidas dos corretores mais experientes, com o assédio acontecendo em clubes e eventos sociais. Já o delegado regional do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci), Ivo Sanches, diz que a "surdina" é necessária. Assim, os concorrentes só ficam sabendo da venda quando os casarões são derrubados.

Domingo, 20 de Agosto de 2006, 06:46
Itararé e Boa Vista estão na mira dos investidores

A chegada das incorporadoras paulistanas também inclui São Vicente. O alvo neste caso é também a área nobre junto à orla, concentrada entre o Itararé e o Boa Vista. Em parceria com a comercializadora Real, a construtora GMR, que em 2002 já investiu em Guarujá, em dezembro entregou o primeiro bloco do Terrazza do Itararé, na Rua 11 de Junho, 131.

Segundo o gerente comercial da GMR, Édison Yamazato, o bloco tem seis apartamentos por andar, com dois quartos cada, vendidos entre R$ 136 mil e R$ 179 mil, com seis unidades ainda disponíveis para venda. Há ainda o segundo edifício, em construção, com quatro apartamentos por pavimento, com três dormitórios cada um. O preço varia de R$ 177 mil a R$ 310 mil.

Yamazato afirma que a intenção da empresa é continuar investindo na região, especialmente na orla de São Vicente e Santos. O desafio, porém, é encontrar terrenos de boa qualidade para atender a tendência do mercado.

Ele explica que no caso do empreendimento de São Vicente, o perfil do comprador tem sido o do casal com até dois filhos pré-adolescentes, para temporada ou para investimento. "Tem cliente que comprou o apartamento e deixou no plantão para revenda". Há ainda o paulistano que tem alguma ligação anterior com a região, onde pretende morar mesmo mantendo o emprego na Capital.

De acordo com ele, a GMR trabalha com o autofinanciamento, uma prática comum entre as construtoras da região. O comprador tem 93 meses para pagar. Yamazato explica que, conforme prevê a legislação, durante a construção não há juros e a correção é feita só com base no Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Após a entrega os valores são reajustados pelo IGP-M mais taxa de 12% ao ano.

Domingo, 20 de Agosto de 2006, 06:49
Rossi vai lançar cinco projetos

O apetite da Rossi Residencial é voraz. Executivos da empresa revelaram a A Tribuna que no mínimo cinco empreendimentos no curto prazo serão lançados na região. A construtora promete atender diferentes faixas de renda. O mais vistoso projeto da Rossi será instalado entre a Avenida Saldanha da Gama e a Rei Alberto I. Segundo o consultor de Incorporações da Rossi para a região, Rubens Pereira Júnior, a negociação da área terminou na semana passada.

Com 4.800 metros quadrados, o projeto compreende um terreno sem construção, quadras de futebol e parte de um bar. Pereira Júnior diz que o empreendimento pode ser lançado este ano, mas o projeto ainda está sendo elaborado. A intenção é produzir torres com unidades de alto padrão e espaçosos (acima de 130 metros quadrados) e com opções sofisticadas de lazer, uma regra para investimentos desse porte.

Segundo ele, a Rossi já comprou uma área no Embaré, que terá empreendimento menor devido ao tamanho do terreno, e há ainda uma negociação em curso para nova aquisição. "Devemos ter novidades em 60 dias".

A construtora também tem planos para as demais cidades da região. O consultor comercial da empresa, Marcelo Dadian, afirma que há interesse em Praia Grande e Guarujá. Esta última, aliás, já conta com dois investimentos da Rossi. Um deles, o Pantai, que será entregue no final do ano, fica ao lado do Casa Grande Hotel, na Enseada. Com unidades compactas (entre 55 e 110 metros quadrados), elas são anunciadas no site do empreendimento a R$ 256 mil.

O próximo empreendimento da construtora será nas Astúrias. Será lançado no final do ano, em parceria com a Klabin Segall, um projeto em terreno de 5.565 metros quadrados de frente para o mar.

De acordo com Dadian, os atrativos da região são os mesmos apontados pelo empresário Antônio Setin: bons indicadores de qualidade de vida, renda per capita acima da média e proximidade a São Paulo. Para eles, essas condições atraem paulistanos que querem continuar trabalhando na Capital e morar em Santos, à beira da praia. "Queremos atuar em diversos segmentos, nos padrões alto, médio e baixo de renda", reforça Dadian.

Domingo, 20 de Agosto de 2006, 06:50
Sinduscon e Assecob aprovam a concorrência

Para as duas entidades locais da construção civil, Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon) e Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), a chegada das incorporadoras paulistanas será positiva, desde que os empresários da Baixada se adaptem às novas condições do mercado.

Segundo o diretor regional do Sinduscon, Ricardo Yamauti, esse movimento ficou evidente há dois meses, com a confirmação dos lançamentos. "As empresas (locais) terão que se mexer para se manter nesse mercado", afirma ele. "Eles não vêm para brincadeira não".

Já o presidente da Assecob, Domingos Augusto Nini de Oliveira, atribui a migração dos grupos da Capital a vários fatores: o primeiro é a oferta abundante de financiamento. "O Sistema Financeiro da Habitação estava à míngua".

O outro se deve à falta de demanda na Capital - mercado que foi atendido antes do resto do País assim que as condições do setor começaram a melhorar. Há ainda o adiamento de projetos, com os construtores à espera de votações de projetos de lei do segmento na Câmara paulistana.

Yamauti afirma que nesse período as empresas encomendaram pesquisas e perceberam a carência da região por novos projetos. Oliveira lembra que essas incorporadoras abriram recentemente o capital e têm recursos em caixa. Além disso, por estarem na bolsa, precisam dar retorno aos acionistas e, portanto, avançar sobre outros mercados.

"Para nós é bom, porque qualifica a concorrência com idéias agressivas", diz Oliveira. Segundo ele, a Baixada está a poucos quilômetros de São Paulo, mas as práticas locais são tradicionais, como a construção com recursos próprios e sem ações de mídia. No caso do Porto da Ponta, a campanha agressiva de marketing inclui grandes anúncios em jornais da região e Capital, comerciais em horário nobre da TV e show com Jorge Benjor no próprio terreno da obra.

Além do caixa abastecido após a abertura de capital em bolsa, essas empresas costumam fazer securitização - as dívidas dos compradores são transformadas em títulos. Vendidos com deságio a terceiros, estes últimos assumem o risco de calote. Já as empresas podem se dedicar somente a seu foco, que é construir e vender, sem imprevistos no balanço financeiro.

Sobrevivência - Seria agora então o começo de tempos difíceis para as construtoras da região? Oliveira acha que não. Para ele, o que poderá acontecer é o "efeito carona". Não só os santistas, que conhecem o mercado local, lançarão projetos alternativos, como um público maior ficará instigado, pela mudança dos padrões urbanos, por exemplo, a comprar imóvel.

Para Yamauti haverá outro efeito positivo para a região, que é a oferta de emprego. Segundo ele, ainda há muito desemprego no mercado de trabalho da construção e, com projetos seguidos, várias categorias serão beneficiadas. Só o Porto da Ponta, segundo a Setin, abrirá 500 empregos.

Terceirizações - Esse movimento também abre mercado para prestadores de serviços, pois as incorporadoras investem em terceirizações durante as fases de construção. Esse filão também já chama a atenção dos paulistanos. A Munte Construções Industrializadas, de pré-fabricados em concreto, fez uma parceria na região.

Segundo a Assessoria de Imprensa da Munte, uma equipe de vendas que opera em Itapevi, na Grande São Paulo, se encarregava de fechar negócios na Baixada. Porém, a nova estratégia inclui representação local com o arquiteto Paulo César Parri, da empresa Tecmark.

Mas para o público que acompanha de fora essa avalanche de empreendimentos, fica a dúvida se há tanta gente para comprar imóveis já caros para o consumidor médio. Para Oliveira, sim. E, inclusive, os preços devem subir ainda mais. Além da Cidade estar na "moda", a oferta de imóveis atrai novos compradores. Por outro lado, os custos de construção subiram 8% em um ano, atingindo picos de 25%, como é o caso do cobre. Isso tudo aumenta o apetite pela recuperação de margens.