DESENVOLVIMENTO
Crescimento concreto

Boom imobiliário muda cara da Cidade

O santista da gema deve estar curioso diante da explosão de ofertas na construção civil nos últimos tempos. São empreendimentos de alto padrão, levantados por empresas locais e, principalmente, mega-construtoras de fora que decidiram investir na Cidade. A disputa é quente: há desde unidades de tamanho médio em condomínios estilo clube, bem situados e com todas as comodidades para garantir o bem-estar da família no dia-a-dia, até luxuosos apartamentos em prédios de um por andar em bairros nobres, direcionados para quem tem bolso mais estufado e quer maior privacidade. Mas, afinal, o que causou este boom imobiliário? Há gente para comprar tantos imóveis? Como isso refletirá na vida da cidade?

Para a maioria das pessoas, a compra da casa própria é fundamental para a segurança financeira e, na opinião do presidente da Associação dos Empresários na Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Renato Monteiro, o momento está propício para este importante investimento. "Um somatório de fatores contribui para se viver esta pujança financeira, com dinheiro para construir e morador com crédito para pagar".

A melhora da economia brasileira é o fator principal para explicar o crescimento do mercado imobiliário, aponta Renato. "Até a nova pista da Imigrantes começa somente agora a corresponder às expectativas. Antes, o novo morador não vinha porque a economia estava mal". Outros pontos importantes são a redução de juros e financiamentos facilitados em 20, até 25 anos, que podem estar estimulando a migração da locação para a propriedade.

Para o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon), João Batista de Azevedo, o "pulo do gato" foi a abertura de capital na Bolsa das grandes construtoras e incorporadoras do país, que se tornaram sociedades anônimas e levantaram dinheiro para comprar grandes terrenos nas regiões nobres na expectativa de negociação. Tanto que o boom imobiliário já aparece no preço das ações das construtoras brasileiras, que ficam mais caras. Em Santos, em particular, pesa também a mudança no Plano Diretor do Município, em 1998, que extinguiu o limite de 13 pavimentos para construções na orla e nove em outras regiões da Cidade.

Novas regras

Apesar das circunstâncias favoráveis, o setor imobiliário ainda precisa vencer o medo de muitos consumidores de entrarem em um financiamento para compra da casa própria, diz Renato Monteiro. "O cidadão tem memória de financiamento muito ruim, e com razão, mas hoje as regras são outras, há maior proteção legal, os contratos são fechados com taxas fixas. Saldo devedor praticamente não existe, e quando há é absolutamente calculável; também comprar imóvel na planta ficou bem mais seguro", informa o empresário.

Renato Monteiro explica que a partir de 1997 houve uma reformulação do arcabouço legal do setor, que trouxe maior segurança jurídica tanto ao credor como ao comprador. "Com o fechamento do BNH em 1986, que era o banco gestor do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a construção civil passou a viver uma certa estagnação. Este é um setor que não anda sem financiamento. A recuperação começou com a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que passou a agir paralelamente ao SFH, e a implantação de novas legislações, como a Lei Federal 10.931/04 (Lei de Patrimônio de Afetação), que impede, no caso de falência da construtora (como já ocorreu no passado), que o bem adquirido seja juntado à massa falida".

Valorização do metro quadrado

Enquanto a cidade recebe novos empreendimentos, o preço do metro quadrado tende a subir. É fácil entender: por estar em uma ilha, densamente ocupada, Santos não tem mais por onde se expandir - a não ser para o alto. Soma-se a isso o fato de ser uma cidade à beira-mar, plana, com ampla rede de serviços, o que garante boa qualidade de vida.

A valorização do terreno reflete também nos bairros intermediários, que hoje custam menos e estão recebendo novos empreendimentos, o que acarreta maior infra-estrutura e novos serviços. "O metro quadrado consegue, às vezes, até dobrar", aposta João Batista. A valorização, em menor escala, sobra até para imóveis usados.

O vice-presidente do Sinduscon aponta o crescimento do porto, a exploração da Bacia do Gás e até a construção do Rodoanel (N.E.: um anel de interligação rodoviária ao redor da capital paulista) como fatores que vão impulsionar a economia regional, trazendo mais gente para morar aqui e aquecendo, também, o mercado de locação de imóveis.

O impacto disso na cidade: "Vão ser mais carros circulando, mas não parados na rua. Estes novos prédios não oferecem menos de duas vagas de estacionamento por unidade, alguns têm vagas até para visitante".

No palpite do presidente da Assecob, o atual comprador não tem o perfil de antigamente, quando o investimento em um imóvel tinha finalidade de locação para complementar renda ou a função de servir para a temporada. "Acredito que é para morar agora ou quando se aposentar".

Setor em expansão

A construção civil é o maior setor individual dentro do PIB (correspondeu a 10 a 11% em 2006), informa o presidente da Assecob, lembrando, porém, que o Brasil ainda está aquém de outros países emergentes. "Ano passado, o Brasil aplicou de 2 a 3% do PIB em financiamento imobiliário, enquanto no Chile a taxa é de 15% e o México já ultrapassou este índice" (N.E.: PIB = Produto Interno Bruto).

Renato Monteiro concorda com a previsão do banco americano JP Morgan, que a grande explosão ainda está para acontecer, quando a construção civil se voltar às classes C, D e E. "Os empreendimentos populares, como conjuntos habitacionais, precisam de taxas de juros internacionais e não da ingerência o governo".

Cadeia Produtiva

O que mais encarece a obra em Santos é o terreno e a fundação, devido às características do solo, com camada de argila marinha, que se deforma com o peso. "É preciso chegar a 50, 60 metros de profundidade, o que implica gasto com ferro, concreto. Muitas vezes a mesma quantidade de material usado para erguer o edifício é utilizada abaixo do solo", conta João Batista.

A efervescência da construção civil já está refletindo também na oferta de trabalho. Segundo o vice-presidente da entidade, o Sinduscon fez palestra com o Senai para promover cursos de qualificação para os operários da área. "Acreditamos que deve crescer bastante o número de trabalhadores com carteira assinada na região. Hoje temos 12 mil nesta condição, mas neste setor 60% trabalham na informalidade".

Além disso, as novas obras movimentam outras áreas da economia local, "começa por um saco de cimento e termina no cara que dá manutenção ao portão", exemplifica João Batista, citando que para cada 10 funcionários diretos na construção civil são criados de 2 a 3 trabalhadores indiretos.

Novos lançamentos

Desde a mudança do Plano Diretor, a cidade aprovou 130 grandes novos empreendimentos imobiliários, equivalente a uma média de 13 por ano. Este ano, apenas no primeiro semestre, a Prefeitura autorizou e está analisando 19 projetos de grande porte. Em 2005, o total de empreendimentos acima de dez pavimentos chegou a 16, enquanto em 2006 foram 20.

"De 2005 para cá, Santos recebeu 49 empreendimentos e ainda há nove que estão em fase de aprovação. Isto representa um investimento de R$ 805 milhões no município, além de 2.350 empregos diretos e 5.925 indiretos criados na construção civil. Fica mais do que provado que estamos passando por um grande período de desenvolvimento. O Gonzaga foi o que recebeu maior número de grandes empreendimentos. Nele foram erguidos 13. Em seguida está a Ponta da Praia, com seis grandes construções acima de dez pavimentos e o José Menino, com duas", destaca o prefeito de Santos, João Paulo Tavares Papa.

Para o prefeito, colaborou também para o boom imobiliário a construção da segunda pista da Imigrantes. "Hoje a cidade é uma boa opção de moradia, de comércio e prestação de serviço", acredita.

A maior oferta de moradia parece não refletir na população da Cidade, que se mantém no patamar de 420 mil pessoas, de acordo com o último censo. "Deve ser pelo fato de muitas propriedades serem adquiridas por turistas. A estabilização da população significa, ainda, que a qualidade de vida não caiu", diz Papa.

Quanto ao aumento no número de veículos, o prefeito afirma que esta não é uma questão exclusiva de Santos: "O aumento de veículos não está vinculado às construções civis, mas sim associado à condição de vida das pessoas e à escolha dos brasileiros por veículos individuais".