Edição 101 - OUT/2001

O bem e o mal das MPs

O governo federal editou em 9/2001 duas medidas provisórias com vistas à dinamização das atividades do setor imobiliário. A partir delas, surgiram duas situações antagônicas.

A primeira MP, de nº 2.223 – que regulamenta o funcionamento do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) -, foi considerada positiva pelo empresariado da área. A medida instituiu dois novos e importantes instrumentos: a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI). Com isso, instituições financeiras e detentores de créditos imobiliários (incorporadoras e construtoras) ganham mais um mecanismo para a titularização com lastro em bens imóveis, propiciando a alavancagem de recursos e o fortalecimento do mercado de recebíveis, que é a essência desse novo Sistema. 

Se as medidas para o SFI foram bem recebidas, o mesmo não ocorreu com a MP 2.221, que instituiu o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. 
Por um ano e meio, o Secovi-SP (ao lado da Câmara Brasileira da Indústria da Construção e de outras entidades da área), representantes da equipe econômica do governo e do mercado financeiro se debruçaram sobre um objetivo comum: fortalecer as garantias dos compradores dos imóveis na planta, por meio de aprimoramentos na Lei das Incorporações (4.591/64), que já previa mecanismos de defesa aos adquirentes, na eventualidade da falência da empresa construtora/incorporadora.

Desde o episódio Encol, sentimos a necessidade de tornar mais tangíveis essas garantias, e o patrimônio de afetação se apresentou como alternativa competente, uma vez que ele segrega o empreendimento da contabilidade geral da empresa construtora ou incorporadora. Assim, caso ocorram problemas, a comissão de representantes do condomínio teria condições mais práticas de substituir o empreendedor e concluir a obra.

O texto da MP recém-editada atende a esses pressupostos e àquilo que o empresariado do setor defendia, no que se refere a maior transparência nas relações com os compradores, o que inclui prestação regular de contas (permitindo acompanhamento do empreendimento pela comissão de representantes do condomínio). 

Surpreendentemente, porém, a mesma MP transfere para os compradores uma responsabilidade adicional: no caso da falência da empreendedora, eles terão de responder pelo passivo fiscal da mesma no que concerne ao patrimônio afetado. Ou seja, assumir as dívidas tributárias, previdenciárias e trabalhistas do construtor/incorporador. E mais: determina um prazo extremamente exíguo para a apuração e quitação dessas dívidas. 

Neste particular, o patrimônio de afetação é prejudicial ao comprador. Seria muito melhor para ele ficar com a boa e velha Lei das Incorporações do que enfrentar um risco dessa natureza. 

Como o que não atende ao comprador não interessa ao empreendedor, a indústria imobiliária nacional não terá condições de atuar sob a égide dessa medida (felizmente, de caráter opcional).

Em face da importância do assunto, certamente o governo cuidará de promover os indispensáveis aperfeiçoamentos, com o propósito de viabilizar aquele diploma legal em conformidade com as necessidades e as expectativas de nosso segmento. Afinal de contas, trata-se de um documento finalizado em regime de urgência à vista da regulamentação que limitou o uso de Medidas Provisórias.

(*) Romeu Chap Chap é presidente do Secovi-SP.