ESTATUTO DA CIDADE
Mudança de postura

Legislação deverá ser colocada em prática na Cidade em 2006 com instrumentos polêmicos, como o IPTU progressivo sobre os imóveis subutilizados

O imóvel ocioso ou mal aproveitado, que não cumpre a constitucional função social da propriedade, pode ser tributado com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo a partir de 2006. A alíquota pode chegar a 15% sobre o valor venal da construção, caso o proprietário não atenda a notificação que determina o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios.

O IPTU progressivo no tempo é apenas um dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, que a Prefeitura deve regulamentar no segundo semestre para entrar em vigência no início do próximo ano.

O projeto de lei complementar disciplinando os dispositivos urbanísticos e punitivos da Lei Federal nº 10.257/2001 será apresentado em julho, durante a Segunda Conferência Municipal das Cidades, em Santos.

Em dezembro último, o então prefeito Beto Mansur (PP) chegou a encaminhar à Câmara, em regime de urgência, proposta de regulamentação do Estatuto. A matéria, porém, foi retirada da pauta, a pedido do prefeito João Paulo Tavares Papa (PMDB). Na época, o projeto tinha a aprovação do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU).

O texto, reformulado por técnicos da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan), agora abrange todos os instrumentos do Estatuto, podendo ser aplicado em qualquer área da Cidade. As restrições limitam-se apenas às características físicas do imóvel e às normas urbanas estabelecidas pelo Plano Diretor e pela Lei de Uso e Ocupação do Solo.

Desapropriação - Com a ampliação do projeto, os casarões que se encontram fechados, abandonados ou subutilizados, na área central da Cidade, poderão arcar com um alto valor de IPTU, se os proprietários não derem uma finalidade social à construção no prazo fixado pela notificação.

Decorridos cinco anos da cobrança do imposto progressivo, a Prefeitura poderá decretar a desapropriação do imóvel. O pagamento da indenização, no entanto, não será feito em dinheiro, mas com títulos da dívida pública.

A emissão dependerá da prévia autorização do Senado Federal. O prazo para resgate dos títulos é de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

A expectativa é de que o projeto seja enviado aos vereadores em agosto. Antes de ser pautado, Prefeitura e Câmara deverão debatê-lo em audiências públicas. A proposta também será apreciada pelo CMDU, permitindo acréscimos ou alterações do texto.

Mais barato - O secretário de Planejamento, Luiz Carlos Santini Mello, justificou as modificações no projeto. "Foi um trabalho de aprimoramento para abranger toda a Cidade, com exceção da área continental e de parte dos morros".

Além de tirar da ociosidade imóveis que poderiam ser utilizados como residências ou empreendimentos de geração de emprego e renda, o Estatuto provoca outro efeito na Cidade.

"Com certeza, os preços dos imóveis em Santos vão cair. Não vai mais compensar deixá-los fechados, favorecendo a especulação imobiliária", diz Santini Mello.

Moradores da ZN e morros receberão escritura dos imóveis

Depois de quase cinco anos de espera, serão liberadas em junho as primeiras escrituras do projeto de regularização fundiária. Os contemplados são moradores de morros e da Zona Noroeste. Ao todo, mais de 6.500 imóveis estão sem o documento de posse.

Na cerimônia de entrega, em data a ser definida, o prefeito João Paulo Tavares Papa deve anunciar uma nova etapa do programa. Com a ajuda do geoprocessamento e da informática, será possível acompanhar o processo sem sair de casa.

"Será o maior projeto de regularização fundiária da região. Em um prazo muito curto, o processo será concluído", diz o secretário de Planejamento, Luiz Carlos Santini Mello.

Sem a escritura definitiva, os moradores não têm plenos poderes sobre a propriedade. A lavratura do documento, no cartório de registro de imóveis, não pode ser efetuada. A venda financiada do imóvel, com recursos do FGTS, é outra restrição legal.

Novo Plano Diretor será feito

Santos precisa fazer um novo Plano Diretor até outubro de 2006. A Cidade está na lista de municípios que ainda não adequaram a legislação às diretrizes definidas pelo Estatuto da Cidade. A lei em vigência é de 1998 e já sofreu várias alterações nos últimos sete anos.

Se o prazo não for respeitado, os prefeitos poderão ser denunciados por improbidade administrativa. De acordo com a gerente de Projetos do Departamento de Planejamento Urbano do Ministério das Cidades, Regina Maria Pozzobon, a participação popular é uma condição obrigatória na discussão do Plano Diretor.

"Apesar do Estatuto ter quase quatro anos, o processo ainda está muito lento. Aos poucos, os prefeitos estão compreendendo a importância da lei. O ministério tem linhas de financiamento para a elaboração dos planos", diz Regina.

Quinze minutos - O primeiro Plano Diretor de Santos é de 1968. Trinta anos depois, a Câmara aprovou uma nova legislação urbana. A Lei Complementar nº 311/98 até prevê alguns instrumentos do Estatuto da Cidade, mas não foi amplamente discutida com a população.

"Os vereadores receberam o projeto quinze minutos antes da votação. Se algum parlamentar disser que leu integralmente o texto antes de votá-lo, estará mentindo", afirma José Carriço Marques, membro do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU).

O secretário municipal de Planejamento, Luiz Carlos Santini Mello, garante que o novo Plano Diretor será votado em 2006. "Vamos aproveitar uma boa parte do atual texto".

Empreendimentos vão precisar prever impactos na vizinhança

Se o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) estivesse em vigência em Santos há quatro anos, quando foi aprovado o Estatuto da Cidade, o mapa urbano talvez fosse bem diferente do atual. Grandes empreendimentos poderiam estar em locais diferentes ou até mesmo fora dos principais centros urbanos.

Considerado um dos mais importantes instrumentos de planejamento urbanístico, o EIV obriga a prévia apresentação de laudo que mostre o impacto do projeto sobre a vizinhança. Sem a prévia avaliação, não se obtém licença para construção ou funcionamento.

O estudo não deve se limitar aos reflexos no trânsito. Também precisa mensurar os efeitos econômicos e sociais na área de sua abrangência. Se houver risco de provocar o fechamento de comércios ou gerar desemprego, a informação deverá constar no EIV. Conforme as dimensões do impacto, a Prefeitura poderá autorizar o empreendimento, condicionando, porém, a adoção de medidas compensatórias.

O projeto que será enviado à Câmara promete ser mais rigoroso no controle. Apesar de não detalhá-lo, o secretário de Planejamento, Luiz Carlos Santini Mello, admite que a realização de audiência pública pode ser um requisito para o licenciamento de empreendimentos de grande porte.

Alemoa terá projeto-piloto para solução de problemas

A Alemoa e bairros adjacentes vão fazer parte do projeto modelo da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan). A meta é identificar todos os problemas da região e definir estratégias para resolvê-los em parceria do Poder Público com a iniciativa privada e organizações não-governamentais.

A primeira etapa do projeto já foi concluída, com o levantamento de uma série de dados sociais, econômicos e fiscais, entre os quais o percentual de analfabetismo, a renda familiar dos moradores, o déficit habitacional, a arrecadação de tributos e a taxa de inadimplência das empresas da região.

O estudo também englobou as principais carências da Alemoa, como a falta de estacionamento para os caminhões que fazem o transporte de cargas até o Porto de Santos.

Outro problema é a deficiente rede de drenagem do bairro. Em dias de chuva forte, as vias ficam alagadas, tornando mais caótico o trânsito nas avenidas Nossa Senhora de Fátima e Martins Fontes.

As restrições ambientais também foram consideradas na análise, que teve a participação de todas as secretarias municipais.

Com o cruzamento dos dados, será definido um plano conjunto de atuação, aproveitando os projetos já em execução ou que estão parados por culpa da burocracia pública. Conforme o resultado, a iniciativa será estendida para outras regiões da Zona Noroeste até chegar à área central e à Zona Leste.

Estradão - Para o Estradão, como é conhecido o maior terreno particular da Zona Noroeste, a intenção é incluir a gleba em uma operação urbana consorciada, um dos instrumentos do Estatuto da Cidade (ver quadro). A área é reivindicada por movimentos populares de moradia.

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
Ônus imposto aos imóveis considerados subutilizados nos termos do Plano Diretor ou em legislação decorrente.

IPTU progressivo no tempo
Medida que pode ser aplicada aos imóveis que não atenderam à notificação de parcelamento, edificação ou utilização, no prazo fixado

Desapropriação com pagamento em título da dívida pública
Sanção aplicada aos proprietários já punidos com o IPTU progressivo, após cinco anos de cobrança do imposto com alíquotas maiores.

Usucapião especial de imóvel urbano
Aquisição do domínio do imóvel de até 250 metros quadrados, para finalidade de moradia, decorridos cinco anos de ocupação, sem qualquer resistência do proprietário.

Direito de superfície
Permissão concedida pelo proprietário para ocupação de solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno, por meio de contrato.

Direito de preempção
Garantia assegurada ao Poder Público para a compra de imóvel urbano de particular, desde que seja do interesse do município.

Outorga onerosa do direito de construir
Autorização para edificar além dos limites estabelecidos em lei, mediante o pagamento deste direito ao Poder Público.

Transferência do direito de construir
Faculdade conferida ao proprietário do imóvel de exercer em outro local o direito de construir, mediante cumprimento de algumas exigências.

Operações urbanas consorciadas
Parceria entre o proprietário de imóvel, empresário e Poder Público para intervenções de preservação, recuperação e ocupação de áreas urbanas.

Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
Laudo que avalia o impacto urbanístico, econômico e social de grandes empreendimentos na vizinhança, sendo obrigatório para a obtenção de licença.