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CUBATÃO

Plano Diretor Participativo

1 - Que é Plano Diretor?

O Plano Diretor é um documento técnico que dirige e ordena a expansão da cidade por meio da demarcação das áreas do território do município aptas aos diferentes usos sociais, econômicos e ambientais.

2 - O Plano Diretor serve para apenas delimitar as áreas?

Não. Ele também especifica a forma pela qual a ocupação dessas áreas pode ocorrer. Considera os aspectos ambientais, de mobilidade, a capacidade do território e as regras básicas de seu uso, ocupação e parcelamento.

3 - Que é urbanização?

Urbanização é a interferência humana no solo para adaptá-lo ao uso urbano. Trata-se de transformar uma área natural, degradada ou não, em área de uso urbano, executando, por exemplo, loteamento de fins residenciais, industriais ou comerciais.

4 - O Plano Diretor decide, então, o que pode ser feito onde e como?

Sim. O plano é um conjunto de regras básicas para que os empreendedores, a Prefeitura e os munícipes em geral viabilizem a implantação de atividades de seu interesse no município. Ele determina quais áreas podem ser utilizadas para as diferentes atividades, prevê a execução de obras e serviços públicos, normatiza as categorias de usos do solo, as condições gerais das edificações, das compatibilidades dos usos e a gestão do planejamento do território municipal.

5 - Que quer dizer o uso compatível?

As pessoas podem construir em suas propriedades, mas essa construção deve obedecer algumas normas. O uso que o proprietário poderá fazer dessa construção também é determinado. Por exemplo: em determinada zona (região da cidade) o uso admitido é para comércio apenas ou para moradia ou para ambos.

Em todas as zonas da cidade é possível construir somente até um limite de aproveitamento do terreno.

6 - A Urbanização de uma área deve considerar quais requisitos?

Uma área não urbanizada, isto é, que não foi, ainda, utilizada para finalidades urbanas, deve ser dotada de determinadas condições para suportar o adensamento proposto.

Adensamento quer dizer previsão de quantas pessoas podem residir ou trabalhar ou, simplesmente, circular naquela localidade. É preciso saber se a área em questão pode ser urbanizada, passando a receber um sem número de edificações, devendo ser transformada em lotes com a abertura de ruas, edificação de praças, instalação de canos para esgoto e distribuição de energia elétrica.

Além disso, após a instalação das edificações, seus moradores ou ocupantes deverão ser atendidos pelos serviços públicos de transporte urbano, escolas, saúde e outros. Tais serviços são providos pela Prefeitura Municipal, que deverá estar preparada para realizá-los.

Tudo, portanto, necessita de um plano ou de um planejamento anterior, inclusive de recursos financeiros. A implantação de loteamentos deve observar também uma série de regras que estão dispostas em uma lei federal que disciplina a matéria. Trata-se da Lei Federal nº 6.766/79 e também da lei municipal, se houver.

7 - Que quer dizer função social da propriedade?

No Brasil, a Constituição Federal, nossa lei máxima, estabelece que a propriedade será garantida ao seu titular se ela atender a sua função social. Quer dizer, se a propriedade cumprir a função social determinada no plano diretor. Essa função será aquela que atende não apenas o interesse de seu proprietário, mas também o interesse coletivo. Por exemplo: se o plano diretor estabeleceu que, em determinada zona da cidade, os lotes vagos devem ser edificados para que possam ser oferecidos ao mercado imobiliário, o proprietário que não edificar não estará atendendo à função social de sua propriedade e poderá ser compelido (obrigado compulsoriamente) a fazê-lo.

8 - Como o Plano Diretor pode obrigá-lo a isso?

A lei do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) regulamenta vários instrumentos para que a Prefeitura possa impor deveres aos proprietários.

Vejamos alguns desses instrumentos.

EDIFICAÇÃO, PARCELAMENTO E UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS

É um instrumento que obriga um proprietário a edificar em seu lote ou lotear sua gleba e utilizá-la, segundo as regras postas no plano diretor e nas leis municipais.

O Plano Diretor pode especificar essa área como obrigada ao loteamento. Para tanto, poderá a Prefeitura notificar o proprietário para que ele implante um loteamento em determinado prazo, sob pena de não o fazendo pagar imposto municipal progressivo no tempo (IPTU, cuja alíquota aumenta a cada ano), podendo até ser desapropriado, recebendo indenização calculada sobre o valor venal e em títulos da dívida pública, não em dinheiro.

Para tanto, o plano diretor deve especificar a área ou zona da cidade em que este instrumento será aplicado.

DIREITO DE PREEMPÇÃO

O Estatuto da Cidade permite que a Prefeitura adquira áreas urbanas com preferência.

Trata-se de definir no Plano Diretor onde a Prefeitura poderá ter preferência na aquisição de áreas. O proprietário, interessado em vender sua propriedade deve, primeiramente, oferecê-la ao Município, que, querendo, pode adquiri-la antes de qualquer outro.

Se o proprietário não oferecer, em primeiro lugar, ao Poder Público, poderá haver sanções. O contrato de venda e compra será nulo e a Prefeitura poderá comprar o imóvel pelo valor previsto como base de cálculo para o imposto (IPTU).

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Por esse instrumento é indicada a área de incidência no Plano Diretor; os proprietários que tiverem seus imóveis tombados (interesse histórico, paisagístico e arquitetônico) ou que seus imóveis sirvam para equipamentos públicos (escolas, postos de saúde, repartições públicas) ou, ainda, que sejam doados à Prefeitura Municipal, poderão transferir o potencial construtivo previsto para a zona em que se situem para outro imóvel de sua propriedade, ou de terceiro, sendo que neste último caso haverá alienação de potencial.

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Em determinadas áreas, definidas no Plano Diretor, a possibilidade de construir mais do que o básico previsto será prevista pela Prefeitura, mediante uma contrapartida do proprietário.

Esse instrumento - antes denominado solo criado - tem por fundamento o fato de que os proprietários urbanos não são donos de toda possibilidade de construir. Possuem um coeficiente básico, mas a ampliação, se prevista no Plano Diretor, será concedida mediante contrapartida, em dinheiro, bens, obras ou serviços, na forma de lei específica.

O que for arrecadado com a "venda de solo" deve ser aplicado em atividades urbanísticas (melhoria das vias, arborização, drenagem etc.).

OPERAÇÕES URBANAS
Assim se denominam as atividades coordenadas pela Prefeitura que visem implementar uma série de ações em determinada área do município. As áreas devem ser definidas no Plano Diretor e ser objeto de estudo específico a ser transformado em lei. Nesta, as ações devem ser expressamente previstas e estar claro quais recursos serão utilizados para tanto. 

Os valores arrecadados com a venda de solo deverão ser aplicados apenas na área da operação.

9 - Há outros instrumentos, além desses?

Sim. O Estatuto da Cidade prevê outros instrumentos, mas que não dependem de inclusão no plano para poderem ser utilizados. Exemplo disso é o usucapião que todos conhecem. Pelo usucapião, uma pessoa pode adquirir certa propriedade desde que comprove que nela habitou há, pelo menos, 5 (cinco) anos em terrenos de até 250 m².

O Estatuto da Cidade também previu o usucapião reconhecido a favor de uma comunidade que habita, coletivamente, uma área urbana onde não é possível identificar os terenos ocupados por cada possuidor. O direito será reconhecido desde que os ocupantes não possuam outro imóvel urbano ou rural.

10 – Que é cidade sustentável?

O Estatuto da Cidade  fixa como uma das diretrizes para a política urbana, a garantia do direito a cidades sustentáveis. Isto quer dizer que a cidade deve ser planejada de modo a atender muito bem seu morador, mas que isso seja executado de maneira a garantir, igualmente, a proteção e preservação dos bens naturais e não naturais de interesse histórico, paisagístico, cultural etc.

11 - Se o plano é assim tão importante para a população, esta deve ser consultada antes de sua aprovação?

Uma das mais importantes diretrizes impostas pela lei do Estatuto da Cidade é a de que a elaboração do Plano Diretor seja realizada mediante ampla consulta popular. Isto quer dizer que as Prefeituras Municipais, responsáveis pela elaboração do Plano Diretor, devem adotar uma forma participativa para sua execução. Uma das maneiras mais usuais é a de convocação para audiências públicas de todos os segmentos da população, a fim de que opinem sobre o conteúdo do plano.

Além disso, o próprio plano deve conter meios de avaliação constante de aplicação de suas normas, a fim de se saber o resultado prático das ações previstas.

12 - Quer dizer que a população deve opinar sobre ter ou não determinados espaços na cidade?

Sim, as proposições do Plano Diretor devem ser submetidas à audiência pública.

13 - Se assim é, é possível prever a implantação de loteamentos populares em áreas urbanas dotadas de infra-estrutura?

Sim. O Plano Diretor deve apontar as áreas urbanas ou de expansão onde poderão ser implantados loteamentos para atender a população com menor poder aquisitivo. Essas áreas devem ser localizadas em lugares onde o custo da sua implantação seja o menor possível, a fim de diminuir o valor de venda dos lotes.

14 - O plano deve tratar também de outros aspectos como transporte, educação, saúde?

O Plano Diretor, como instrumento básico da política de desenvolvimento da cidade, deve ser a "mola propulsora" do desenvolvimento em seu aspecto físico e territorial. Quer dizer: é o plano diretor um instrumento indutor desse desenvolvimento. Assim, a área de educação, por exemplo, que necessita planejar o atendimento de novos alunos, e que, normalmente necessita construir novas escolas, dependerá do Plano Diretor para estabelecer suas prioridades, pois deve saber onde serão implantados os novos núcleos habitacionais ou quais núcleos deverão receber novos moradores, ampliando a demanda por vagas em escolas.

15 - Todos os municípios são obrigados a elaborar o Plano Diretor?

A rigor, segundo a Constituição do Estado de São Paulo, todos os municípios paulistas devem elaborar o Plano Diretor.

Todavia, a Constituição Federal de 1988, em seu art. 182, parágrafo 1º, determinou essa obrigação apenas para as cidades com mais de 20 mil habitantes. O Estatuto da Cidade, por sua vez, ampliou tal obrigação para incluir as cidades que integram as regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, aquelas de especial interesse turístico, as que sofrem influência de grandes empreendimentos ou atividades de significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional e as cidades que pretendam utilizar o instrumento da edificação, parcelamento e utilização compulsória da propriedade, conforme explicado acima.

A Resolução nº 25 do Ministério da cidade determina que municípios com Plano Diretor em vigência se obrigam a revê-lo 10 anos após a sua aprovação, podendo no entanto fazê-lo antes, caso em que se enquadra o município de Cubatão.

16 - O Plano Diretor é uma lei?

Sim. De acordo com o Estatuto da Cidade, o Plano Diretor é uma lei, cujo projeto é enviado pelo prefeito para a Câmara de Vereadores, que deve votá-lo.

No caso particular de Cubatão, será uma Lei Complementar, conforme prevê a Lei Orgânica municipal.

17 - A Câmara de Vereadores também tem prazo para votar o projeto de lei do Plano Diretor?

Não tem, no entanto não devem os vereadores deixar o projeto de lei sem deliberação, pois dele depende todo o planejamento da cidade.

18 - Depois de aprovado, o plano pode ser modificado?

Sim. O plano é um dos produtos do planejamento municipal, devendo sofrer as alterações que a realidade apontar como necessárias. O Plano Diretor deve prever uma data para uma revisão obrigatória de no máximo 10 anos, podendo ser alterado antes disso.

Toda alteração do plano deve ser submetida à consulta popular nos canais estabelecidos na própria lei do Plano Diretor.

19 - Qualquer obra pública que se pretenda fazer na cidade deve estar prevista no plano?

A rigor, isto deveria ser assim. Entretanto, nem tudo pode estar previsto no plano, pois ele é um documento de diretrizes (daí o nome de Diretor) e não de projetos e programas.

As obras públicas devem ser executadas para implementar as indicações contidas no plano.

O que não deve acontecer é a Prefeitura realizar obras e atividades não previstas no plano a ponto de desfigurar certas áreas da cidade. Esse descontrole deve ser combatido, pois se não se tratar de algo emergencial (como as de combate a uma enchente, por exemplo) não deve ser realizado.

O Estatuto da Cidade exige que as peças orçamentárias (PPA - Plano Plurianual, LDO - Lei de Diretrizes Orçamentárias e o Orçamento Participativo Anual) do município contemplem as propostas do Plano Diretor.

20 - Todo emprendimento, público ou privado, deve estar de acordo com o Plano Diretor?

Claro. Além de o plano estabelecer onde certos empreendimentos podem ser alocados, devem eles obedecer a uma série de normas que não estão no plano. Por exemplo: o projeto de loteamento deve observar a Lei Federal nº 67.766/79 e a lei local, se houver, e só pode ser implantado nas áreas indicadas em Plano Diretor.

21 - E como a população participa?

O Estatuto da Cidade, uma lei federal que dispõe sobre a função social da propriedade, estabelece que o Plano Diretor deve ser elaborado de forma conjunta pela população e pela Prefeitura. As decisões sobre a urbanização devem ser tomadas em conjunto por meio de audiências públicas onde os técnicos apresentam suas propostas e a população opina sobre elas.