Edição 090 - OUT/2000

Mudanças visam garantias

Encontra-se em tramitação no Congresso - e estuda-se também no Executivo - uma alteração na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4591/64), visando aumentar as garantias dos adquirentes de unidades de empreendimentos imobiliários em construção e dos agentes financeiros.

A idéia baseia-se na teoria da afetação, segundo a qual os bens afetados vinculam-se a um fim determinado – no caso a conclusão da obra e entrega das unidades – ficando segregados do patrimônio geral do incorporador e, portanto, mais protegidos dos riscos da atividade empresarial.

Por meio de três artigos que serão inseridos no texto atual, a lei passará a considerar o terreno de uma incorporação imobiliária, as unidades, e os demais bens e direitos a ela vinculados, como um patrimônio afetado, com destinação vinculada à execução da obra e à entrega da unidade aos adquirentes, constituindo garantia para os credores daquela incorporação específica.

As receitas provenientes da venda de unidades ficarão depositadas em conta corrente específica até o montante necessário à conclusão da obra, e as despesas serão contabilizadas em separado. O incorporador deverá administrar os recursos do patrimônio de afetação de acordo com as finalidades da incorporação. Com isso, pretende-se evitar a comunicação de fluxos de recursos entre empreendimentos, que prejudicam a segurança dos financiadores e dos adquirentes de um determinado empreendimento em construção.

Pouca eficácia - Apesar de existirem, na lei, meios de proteção aos compradores de unidades em construção no caso de falência do incorporador, a verdade é que não se mostram tão eficazes quanto se pretende. Com o patrimônio de afetação, os bens e direitos que compõem uma incorporação imobiliária não serão objeto de arrecadação em caso de falência do incorporador, estando previstas, nas alterações em estudo, sistemáticas mais eficazes do que as atuais para assegurar o prosseguimento e a conclusão da obra, pelos adquirentes, e o recebimento do crédito, pelos financiadores.

Isto vem ao encontro dos interesses dos agentes financeiros que, justamente para evitar a comunicação de fluxos de recursos entre empreendimentos, e os efeitos de uma insolvência do incorporador, atualmente só concedem financiamentos se o incorporador constituir uma empresa separada da sua, que tenha por objetivo específico a execução daquele determinado empreendimento (a denominada Sociedade de Propósito Específico - SPE).

Conforme informações de fontes do governo, as alterações virão por meio de Medida Provisória. Certamente, representarão significativo avanço nas relações do mercado imobiliário. Primeiro porque, inegavelmente, os compradores de imóveis terão maiores garantias do que as atuais. Em segundo lugar, pelo fato de os agentes financeiros, em face desse novo cenário, ampliarem o volume de financiamentos para as obras.

E, finalmente - ainda que de forma indireta -, também serão beneficiados os incorporadores imobiliários, pois contarão com o incremento das linhas de crédito e, principalmente, da demanda. Afinal, o aumento da credibilidade proporcionado pelo patrimônio de afetação resultará em número maior de compradores.

Note-se, todavia, que esse novo ciclo que se espera só irá ocorrer se as determinações da citada Medida Provisória vierem na dose certa, sem exageros que coloquem os incorporadores numa “camisa de força”, sob pena de não terem estímulo para produzir e, com isso, a roda não girar, ainda que compradores e financiadores estejam totalmente seguros.

(*) Carlos P. Del Mar é advogado especializado em Direito Empresarial e Imobiliário.